بررسی قراردادهای اجاره و مقایسه آن با قراردادهای موجد حق انتفاع

ماده 40 قانون مدنی در تعریف حق انتفاع اعلام داشته است که: حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند در تعریف اجاره گفته شده: اجاره، عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم . منفعت و عوض در اجاره، بعنوان موضوع اصلی این عقد ، باید معلوم و معین باشند. عقد اجاره دارای ویژگی هایی است که آن را در سایر عقود متمایز می سازد این ویژگی ها عبارتند از : لازم بودن اجاره، تملیکی، معوض و موقت بودن اجاره می باشد. تحقیق حاضر جزء تحقیقات توصیفی تحلیلی می باشد و به روش کتابخانه ایی و با استفاده از کتب، مقالات و سایر منابع حقوقی و نیز تحلیل این منابع در حقوق ایران صورت پذیرفته است. نتایج تحقیق حاکی از آن است که، در حق انتفاع، منافع برای مالک آن، رقمی از دارایی وی را تشکیل می دهد. مالک منافع حق دارد آن را به دیگری اجاره دهد، هر چند که مالک عین نباشد (ماده 474 قانون مدنی) اما صاحب حق انتفاع چنین حقی ندارد زیرا او فقط ضمن انتفاع و بهره بردن می توان صورت خارجی به حق خود بدهد نه از راه دیگر. مالک منافع اگر بمیرد منافع به ورثه او می رسد اما صاحب حق انتفاع اگر بمیرد حق انتفاع قطع می شود. ذیل ماده 45 قانون مدنی می گوید ... مادامی که صاحبان حق انتفاع، موجود هستند حق مزبور باقی و بعد از انقراض آنها زائل می گردد. همچنین اجاره و حق انتفاع تفاوت هایی نیز وجود دارد. در اجاره مالکیت ایجاد میشود ولی در حق انتفاع صرفا حق انتفاع و بهرمندی ایجاد می شود. اجاره معوض است در حالی که حق انتفاع می تواند معوض باشد. اجاره همیشه لازم است در حالی که حق انتفاع در حالت حبس مطلق جایز است. در اجاره امکان اجاره دادن توسط مستاجر وجود دارد ولی در حق انتفاع وجود ندارد.حق انتفاع قائم به شخص منتفع است و شخصیت وی علت عمده حق مزبور است، حال آن که عقد اجاره قائم به شخص مستاجر نیست و علت عمده عقد اجاره هم نمی باشد و شخص و شخصیت موجر و مستاجر دخالتی در عقد ندارد. منشا و سبب حق انتفاع یکی از اسباب حقوق عینی (عقد، وصیت، وضع ید و ...) است اما سبب حق مستاجر همیشه عقد است. حق انتفاع جزء تعهدات عینی است و قبض، شرط صحت آن است ولی در اجاره، قبض مورد اجاره از ارکان صحت آن محسوب نمی شود بلکه از تعهدات ناشی از عقد است و منتفع حق واگذاری موضوع حق انتفاع را به غیر ندارد مگر چنین حقی به وی تفویض شده باشد، حال آنکه مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را علی الاصول، به غیر دارد مگر چنین حقی از وی سلب شده باشد.

Keywords:

قرارداد , اجاره , حق انتفاع , حقوق ایران.