سیدمهدی میر داداشی - عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد قم
محمد صادقی - عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد قم
امیر نورمحمدی - دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه آزاد قم

ثبت معاملات غیر منقول به عنوان یکی از موضوعات چالشی در حوزه حقوق خصوصی و ثبت تلقی شده و قوانین و مقررات و رویه های قضایی در نظام های حقوقی جهان و به خصوص نظامی حقوقی ایران در سال های گذشته تغییرات زیادی را در این حوزه تجربه کرده است.روش تحقیق : در این تحقیق، با روش توصیفی تحلیلی و با مطالعه اسنادی به خصوص قوانین و رویه قضایی و نظرات علمای حقوق مرتبط با ثبت معاملات در ایران و مقایسه آنها با نظام حقوقی آلمان و فرانسه تلاش شده است تا ابتدا وضعیت قانونی ثبت معاملات غیر منقول در ایران، آلمان و فرانسه مشخص شده و سپس راهکارهای مناسب برای نظام حقوقی ایران ارائه شود.یافته های تحقیق : در نظام حقوقی آلمان، قانونگذار به صراحت در قانون مدنی، انتقال مالکیت در معاملات غیر منقول بدون ثبت اسناد را به رسمیت نمی شناسد و در واقع در نظام حقوقی آلمان سند عادی همانند قولنامه در انتقال اموال غیر منقول موضوعیت نداشته و به هیچ عنوان قابل استناد نیست اما قانونگذار ایران نیز در یک جهت گیری جدید در قوانین اخیر التصویب، با وجود اینکه از گذشته بنا بر انتقال مالکیت با ثبت سند داشته اما مجددا بر این موضوع تاکید نموده و با توجه به مشکلاتی که نظریه انتقال مالکیت با تنظیم قولنامه برای نظام حقوقی داشته و معاملات معارض و تورم رسیدگی در دادگاه های کیفری را به همراه داشته همانند قانونگذار آلمان به سمت عدم پذیرش اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول پیش رفته است.نتیجه گیری : با وجود اینکه برخی از اساتید بزرگ حقوقی بر تشریفاتی بودن معاملات اموال غیر منقول تاکید دارند و قانونگذار نیز به این سمت و سو پیش رفته است ولیکن دلایل متعددی که در پژوهش حاضر اعم از دلایل عقلی و نقلی و ... ارائه گردید نشان می دهد معاملات اموال غیر منقول تابع عقود رضایی بوده و صرف رعایت مصلحت اجتماعی و جلوگیری از بروز معاملات معارض نمی تواند دلیلی برای تشریفاتی نمودن معاملات اموال غیر منقول باشد.

معامله، اموال غیر منقول، ثبت، نظام حقوقی ایران، نظام حقوقی آلمان و فرانسه