اجاره داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره بها (تحلیل تطبیقی اجاره داری مسکن و رهنمون هایی برای مسکن استیجاری در ایران)

امروزه با توسعه مستمر شهرنشینی بیشتر شهرهای جهان برای تامین مسکن کافی و درخور سکونت برای شهروندان خود با چالش هایی روبه رو شده اند. اطمینان از عملکرد سالم بازار مسکن نیازمند راهکارهایی است که تعادل را بین عرضه و تقاضا برقرار کند. تجربه جهانی توسعه بخش مسکن نشان داده که موضوع شکست بازار در برقراری تعادل پایدار عرضه و تقاضا در بخش مسکن محتمل و قابل انتظار بوده و حتی در اقتصادهای آزاد نیز مجموعه قوانین نظارتی، کنترلی و حمایتی در بخش مسکن رایج است. در سال های گذشته سیاستگذاری بسیاری از کشورها به سمت حمایت از مسکن استیجاری سوق داشته به طوری که در کشورهایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره نشین به ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آنها را تشکیل می دهد سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستاجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی داشته و به صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است. چارچوب کنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره می تواند هزینه اجاره بها را تعدیل کند، ازاین رو مسکن استیجاری را برای مستاجران به عنوان قشر آسیب پذیر مقرون به صرفه ساخته و منافع مالک و مستاجر را به صورت متعادل برآورده کند. در گزارش پیش رو قوانین حاکم بر مسکن استیجاری خصوصی با بهره گیری از تجارب کشورهای مختلف مورد مطالعه قرار گرفته و یافته هایی برای ساماندهی بخش استیجاری مسکن در کشور که حدود یک سوم از جمعیت خانوارهای ایرانی را تشکیل می دهد ارائه شده است. براساس این مطالعه، در تمام قوانین کنترل اجاره، اولویت با حمایت از منافع مستاجر از طریق حمایت از مسکن قابل تامین و کنترل نرخ اجاره است و مبتنی بر تجارب جهانی، قوانین اجاره بهای اولیه با توجه به مشخصات ساختمان برای یک یا چند سال تعیین میشود. سقف افزایش اجاره بهای سالیانه براساس نسبتی از شاخص های مختلف ازجمله شاخص تورم، شاخص هزینه های مصرف کننده و مانند آن تعیین و محدود می شود. در اغلب قوانین کنترل اجاره، مستاجر در صورتی که تمایل به تمدید قرارداد داشته باشد می تواند به سکونت خود در ملک ادامه دهد، مگر اینکه مالک دلیل قابل قبولی برای تخلیه مستاجر ارائه کند. در کنار آثار مثبت قوانین کنترل اجاره، توجه به آثار منفی احتمالی آن در صورت بسیار سختگیرانه بودن ازجمله تاثیر بر کاهش سرمایه گذاری در حوزه مسکن نیز در سال های اخیر بسیار مورد توجه اقتصاددانان و منتقدان این قوانین قرار گرفته که نباید از آن غفلت کرد. همینطور در این گزارش بیان می شود که در
کشورهای دارای سیستم اجاره داری موفق، مداخله شرکت های خصوصی برای تولید و عرضه مسکن به ویژه مسکن استیجاری گامی مثبت در جهت تنظیم بازار مسکن بوده است. ذیل این بخش با ارائه نمونه ها، نشان داده می شود که اجاره بهای املاک عرضه شده ازسوی این شرکتها معمولا کمتر از بازار آزاد بوده، در مقابل منافع اقتصادی دیگری از محل ارائه خدمات جانبی سکونتی به مستاجران دارند.