قابل استناد بودن سند رسمی در برابر اشخاص ثالث در معاملات املاک ثبت شده؛ مطالعه در حقوق کنونی ایران

با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اعلام اجباری شدن ثبت معاملات اموال غیرمنقول طی مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون مزبور، این پرسش و تردید در اندیشه های حقوقی و رویه قضائی به وجود آمد که با وضع مقررات یاد شده تنظیم سند رسمی در بیع املاک ثبت شده جزو شرایط اساسی صحت معامله است؟ یا اینکه چنین نیست و مطابق موازین فقهی و مقررات ماده های ۱۹۰ و ۳۳۹ قانون مدنی، بیع املاک نیز، با ایجاب و قبول واقع می شود و ثبت معامله نه در شمار ارکان وقوع عقد که جزو تشریفات اثبات مالکیت است. در پاسخ به این پرسش ها دو نظریه مبنی بر صحت و بطلان معاملات یاد شده در بین نویسندگان حقوق شکل گرفته است: هر یک از نظریه های مزبور بهره ای از حقیقت دارد. با وجود این، پذیرش تمام آثار و نتایج آن ها دشوار است. از این رو، در نوشته های جدید راه حلی بینابین اختیار شده و از قابلیت استناد قرارداد رسمی در برابر همگانیاد می شود. درمقابل، سند عادی فقط بین طرفین معتبر است و نسبت به دیگران غیرقابل استناد است. اگرچه تازه ترین مقررات قانونی (ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه مصوب ۱۳۹۵) به این موضع نزدیک شده ولی، به جهت ایراد شورای نگهبان در زمان تصویب آن، ماده مزبور به صورت متنی پیچیده درآمده است. به علاوه، شورای نگهبان مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را مغایر با موازین شرعی دانسته و ابطال کرده است. این مقاله ضمن تبیین و نقد دیدگاه های مختلف، به دفاع از اندیشه های تازه پرداخته و بدین منظور از نهاد وجه التزام قراردادی یاری گرفته است.

Keywords:

معامله , اموال غیرمنقول , سند رسمی , قابلیت استناد , وجه التزام