بررسی رابطه تغییرات کاربری اراضی و قیمت زمین در شهر تهران با تاکید بر مصوبات کمیسیون ماده پنج

شهرها، سیستمهای فضایی پیچیدهای هستند که مستقیما با اقتصاد، سیاست و قدرت ارتباط دارند. تغییرات کاربری اراضی شهری نیز، مقولهای اقتصادیفضایی است. تغییر در نوع کاربریها و گرایشهای جامعه به مداخله در فضا، بازتابدهنده ساختار اقتصاد فضا در شهرهاست. در این پژوهش تلاش میشود الگو و گرایشهای مداخله در زمین شهری بررسی شود. پژوهشهای متعددی درباره کاربری زمین و قیمت زمین انجام شده است؛ اما بررسی گرایشهای تغییر کاربری اراضی و ارتباط آن با تغییرات قیمت زمین کمتر مدنظر بوده است. برای این منظور در این پژوهش مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران تحلیل میشود. پژوهش حاضر از منظر نوع، کاربردی و دادههای استفادهشده در آن، اسنادی و از نوع دادههای دست دوم است. جامعه آماری پژوهش، کل مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران در سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۷ (۱۹۴ مصوبه و ۱۳۲۲ بند) و روش نمونهگیری، هدفمند بوده است (۷۳۳ بند). تحلیلهای خوشهبندی و ارزیابی الگوها با استفاده از الگوریتم موران I و آماره گتیس- ارد- جی در نرمافزار Arc Gis انجام شده است. نتایج نشان میدهد اقتصاد فضا در شهر تهران مبتنی بر توسعه اراضی با قیمت و با کیفیت شهری زیاد در مناطق مرفهنشین شهر است. مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶ بهمثابه لکههای داغ و مناطق ۱۰، ۱۳، ۱۴، ۱۷ و ۱۹ بهمثابه لکههای سرد در ساختار اقتصاد فضا در شهر تهران هستند. گرایش غالب به کاربریهای مسکونی، تجاری، اداری و گردشگری است. بیشترین تقاضا برای تغییر کاربریهای فضای سبز، مسکونی و اراضی ذخیره توسعه بوده است. الگوی تمرکز این تغییرات در شهر تهران به شکل خوشهای است. ادامه این روند به سرازیرشدن سرمایهها به مناطق شمالی شهر، طبقاتیشدن جامعه و تشدید اختلاف قیمت زمین در مناطق شمالی با سایر مناطق شهر تهران میانجامد. راهکار مقابله با این مشکل، تغییر در ساختار اقتصادی کشور، تقویت حکومت محلی و کاهش وابستگی آن به منابع غیرپایدار و تعیین عوارض برای پروانههای ساختمانی است.

Keywords:

کاربری زمین , اقتصاد فضا , کمیسیون ماده پنج , تهران