الزامات و چالش های اخذ عوارض از افزایش ارزش و جبران خسارت ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری در شهر تهران

تحقق برنامه های کاربری زمین شهری ارتباطی دوسویه با موضوع مالکیت خصوصی و حقوق مالکانه دارد. درحالی که برنامه ریزی کاربری زمین به نحو تفکیک ناپذیری با مالکیت خصوصی سروکار دارد اما در عمل برنامه ریزان کوچکترین مسئولیتی درقبال لحاظ این مقوله در طرح هایشان را نمی پذیرند. پژوهش حاضر نشان می دهد که این معضل یکی از اصلی ترین دلایل عدم تحقق کاربری های خدمات عمومی در شهر تهران و درنتیجه کاهش کیفیت زندگی در این شهر است. این پژوهش با بهره گیری از نظرات گروهی از کارشناسان و نخبگان عرصه مدیریت شهری، تحلیل محتوای این نظرات، به ارائه تبیینی از چالش های پیش روی استفاده از ظرفیت های رویه فراموش شده «اخذ عوارض از افزایش ارزش و جبران خسارت ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری» در نظام مدیریتی شهرداری تهران، می پردازد. طرح های توسعه شهری تهران (به عنوان اسناد قانونی لازم الاتباع برای نظام مدیریت شهری و آحاد شهروندان) با چالش جدی عدم تحقق کاربری های خدماتی و عمومی مواجه هستند. به اذعان قریب به اتفاق صاحب نظران یکی از اصلی ترین عوامل ایجاد وضعیت نامناسب کیفیت زیست در شهر تهران حاصل همین نقیصه است. در بررسی این موضوع و واکاوی و تحلیل چرایی و چگونگی آن، در این پژوهش مشخص می شود  که بی توجهی به مقوله مبنایی و ذوابعاد مالکیت و حقوق مالکانه در نسبت با اجزای طرح های توسعه شهری در تهران یکی از مهم ترین دلایل تشدید و استمرار این چالش و شکست نظام مدیریت شهری در مواجهه با آن است. برآیند بررسی های حاصل از نظرات خبرگان و ادبیات موضوع نشان می دهد که غفلت از مقوله ارزش افزوده (حق مرغوبیت، حق توسعه) و حق غرامت در کنار غفلت از ابتنای نظام درآمدی شهر بر درآمد حاصل از عوارض نوسازی، بزرگترین دلیل تشدید این شرایط نامطلوب بوده است. یافته های پژوهش حاضر نشان می دهد که مانع اصلی بر سر راه احیا و اجرای کامل مقوله مهم و فراموش شده مذکور (برخلاف ادعای غلط غالب که از فقدان امکان پذیری قانونی و شرعی آن سخن می گوید)، فقدان فهم صحیح ماهیت این مقوله و امتیازات آن توسط جمع مدیران شهری و برنامه ریزان، در کنار عدم خواست ایشان که برآمده از اینرسی شدید برای مقابله با تغییر در روندهای جاری است از یک سو و درک نکردن موضوع توسط جمع شهروندان در کنار بی اعتمادی ایشان به نظام مدیریت شهری از سوی دیگر است.

Keywords:

Urban development plans , value added , compensation , private property , public services , public good , طرح های توسعه شهری , ارزش افزوده , جبران خسارت , مالکیت خصوصی , خدمات عمومی , منفعت عمومی