وکالت بلا عزل اموال غیر منقول در قانون الزام

وکالت بلا عزل در قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول

قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول،با تمام کش و قوس های آن بالاخره تصویب وپس از ابلاغ در تاریخ 1403/04/03 اجرایی شده است.اجرای خیلی از مفاد این قانون به تصویب آیین نامه های اجرائی متعدد مستلزم شده است و امکان برخی شرایط وجود و ایجاد الزامات آن ،تا پنج سال پس از ابلاغ این قانون میسر نمیباشد.علی ایحال در اینجا صرفا به تبصره 2 ماده یک قانون یادشده میپردازم

تبصره۲ میزان مالیات، حق ­الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.

تبصره یادشده در خصوص پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و هزینه حق التحریر وکالت فروش اموال غیر منقول ،نوآوری جدیدی است که تا کنون وجود نداشته است.همانگونه که قبلا نیز گفته شد وکالت رسمی به دو نوع تقسیم میگردد

1-وکالت بلا عزل

2-وکالت با حق عزل

در وکالت بلاعزل،موکل حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط مینماید 

در وکالت با حق عزل ،موکل هر زمانیکه اراده نماید میتواند نسبت به عزل وکیل اقدام نماید

بنظر میرسد هدف قانونگذار در تبصره فوق الذکر دو مورد است 

۱_وکالت بلاعزل فروش اموال غیر منقول باشد و لاغیر

۲_وکالت فروش در خصوص اموال غیر منقولی باشد که دارای سند مالکیت تکبرگ ( حد نگار ) بوده و تاریخ صدور آن اسناد بعد از ۳ تیر ماه ۱۴۰۳ باشد 

3 _ وکالتنامه بلا عزل بایستی در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد و املاک ثبت گردد بعبارت دقیق تر ،خلاصه این وکالتنامه در سامانه ثبت اسناد و املاک قید گردد که مستلزم استعلام سند از اداره ثبت اسناد و املاک بوده و بایستی این قابلیت در سامانه طراحی و تدوین گردد که البته تا کنون ، این موضوع محقق نشده است . 

اگر امکان ثبت و رویت خلاصه وکالتنامه در سامانه وجود ندارد پس منظور قانونگذار از درج این تبصره چه بوده است ؟

 قانونگذار معتقد است چنانچه شخصی مال غیرمنقولش را بفروشد اما شرایط انتقال آن بدلایلی مهیا نباشدخریدار بایستی نسبت به اخذ وکالتنامه فروش بلاعزل از فروشنده دردفاتر اسناد رسمی اقدام نماید و بر خلاف گذشته که هزینه تنظیم وکالت فروش بلا عزل ،هزینه ای ناچیز و صرفا محدود به حق التحریر دفترخانه اسناد رسمی میبود با تصویب قانون الزام ،تنظیم وکالتنامه فروش بلا عزل اموال غیر منقول ،هزینه ای معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک دارد بعبارت دیگر فروشنده یا خریدار ،میبایستی مالیات نقل و انتقال و هزینه تحریر وثبت را معادل سند بیع اموال غیر منقول پرداخت نمایند

ایراد فعلی این موضوع در اینست که عقل حکم میکندبا پرداخت این همه هزینه، وکالتنامه فروش اموال غیر منقول در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد ثبت و ضبط کردد و خلاصه معامله به سامانه ارسال گردد اما در حال حاضر ثبت این موضوع در سیستم دفاتر اسناد رسمی امکانپذیر نیست که ایراد مهمی بر این تبصره ماده قانونی میباشد .در خصوص اینکه این که ، اسناد قبل از ابلاغ این قانون نیز شامل این تبصره میشوند بایستی عرض کنم چون قانون عطف بما سبق نمیشود همانگونه که در تبصره مدکور و ماده یک قانون الزام نیزآمده است '، این تبصره شامل اسنادی که قبل از هزینه ها بر عهده خریدار یا فروشنده است قانون مسکوت مانده است که بایستی توافق طرفین را در این خصوص جویا شد و در صورت عدم توافق ،مبلغ مالیات نقل و انتقال و هزینه استعلامات بر عهده فروشنده و هزینه تحریر دفتر اسناد بر عهده خریدار میباشدمگر اینکه طرفین به طرق دیگری توافق نموده باشند.

سوالی که مطرح میگردد اینست که :چنانچه طرفین معامله توافق نمایند در خصوص مال غیر منقولی ، وکالت با حق عزلی تنظیم نمایند آیا باز هم مشمول این تبصره بوده و بایستی مالیات نقل و انتقال بپردازند؟ 

جواب منفی است .قانونگذار حکیم در مقام بیان ،صرفا تبصره معنونه را شامل وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول بلا عزل دانسته است .فلذا وکالتنامه فروش اموال غیر منقول با حق عزل وکیل شامل این تبصره و هزینه های آن نمیشوند 

همچنین با توجه باینکه این تبصره در ذیل ماده یک قانون الزام گنجانیده شده است فلذا صرفا تبصره شامل اسناد حدنگاری است که از تاریخ 3 تیرماه 1403 صادر شده اند فلذا وکالت فروش اموال غیر منقول بلا عزل بصورت دفترچه ای-ورثه ای-اسناد مالکیتی که صدور آنها قبل از سوم تیرماه 1403 باشدمشمول این تبصره نیست .بنظر میرسد که حسب مفاد ماده یک قانون الزام،ثبت وکالت فروش اموال غیر منقول بصورت بلا عزل نیز مستلزم ثبت در سامانه ثبت اسناد و املاک میباشد در اینکه آیا ثبت وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول با حق عزل نیز نیازمند ثبت در سامانه الکترونیکی ثبت است یا خیر ؟ بنظر میرسد حسب مفاد ماده یک قانون الزام و تبصره ۴ آن جواب مثبت است .اما اینکه ابطال این وکالتنامه ها نیز در سامانه ثبت میشود یا خیر؟ باز هم بنظرم باید اینگونه باشد و استعفای وکیل یا عزل وکیل بایستی بعد از استعلام سند در سامانه الکترونیکی اسناد در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت گردد و خلاصه ان موجود باشد که فعلا این موضوع امکان پذیر نبوده و یکی دیگر از ایرادات قانون الزام میباشد .بهر حال در عین حال که تبصره ۲ ماده یک به موضوع خاصی اشاره نموده است اما نکات و موارد زیادی از ان میتوان استخراج نمود که جای بحث بیشتری دارد 

بهزاد رحمانی مهر