بررسی فقهی و حقوقی معاملات معارض در اموال غیر منقول

قانون معامله ای را معامله معارض ، قلمداد می کند که ملک یا مالی از سوی مالک او بیشتر از یک بار معامله شده باشد و مالک مال را به چندین نفر فروخته باشد، در این حالت خریدار نیز مال غیر را خریده و اصل معامله باطل خواهد بود. اولین حالتی که برای معامله معارض در نظر گرفته می شود این است که همیشه معامله ی اول قانونی خواهد بود و به علت آنکه در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می شود در معاملات بعدیکه در مورد ملک یا همان مال انجام شود، غیر قانونی خواهد بود. قانون کسی که معامله معارض را انجام می دهد چون شامل جرم انتقال مال غیر می شود، قابل تعقیب و مجازات کیفری می داند. در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود. این پژوهش با هدف بررسی ضمانت اجرای معاملات معارض در اموال غیر منقول بصورت توصیفی و تحلیل و با استفاده از منابع کتابخانه ای نگاشته شده است. نتایج نشان داد، بر اساس تحولاتی که در ماهیت مالکیت اموال غیرمنقول در ماده ۲۲ و ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ایران آمده، مناقشه میان نظام ایجادی و نظام تاییدی مالکیت مشهود است. تا پیش از رای شورای نگهبان مصوب ۱۳۹۵/۸/۴ درباره مواد فوق الذکر امکان معارضه سند عادی با سند رسمی بطور قانونی وجود نداشت، اما با قید خلاف شرع بودن ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت در بی اعتبار دانستن اعتبار اسناد عادی، و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵/۱۱/۱۰ و رد شدن «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب ۲۲/۳/۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی در شورای نگهبان، نظام تاییدی بارزتر شده است. اما این موضوع به نوعی پیچیدگی ها و معضلات بیشتری در ماهیت مالکیت اموال غیرمنقول در ایران بوجود آورده که مهمترین وجه بروز آن را دردادگاه ها و تعارض بوجود آمده میان اسناد عادی مانند قولنامه ها در پیش فروش خانه ها و یا واگذاری مسکن مهر با فروشندگان دارای سند رسمی و اشخاص ثالث می توان مشاهده کرد.

Keywords:

ضمانت , معاملات معارض , اموال غیرمنقول