بررسی رضایی یا تشریفاتی بودن قراردادهای پیش فروش ساختمان از نگاه حقوق قراردادها با تکیه بر ماهیت و ویژگی های آن و ملاحظه رویه قضایی

توسعه روز افزون جمعیت و گرایش به شهرنشینی نیاز افراد به مسکن را دو چندان نموده است و این امر منجر به گسترش ساخت و ساز و به تبع آن افزایش قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان شده است. ناکارآمدی مقررات مدنی در حمایت از پیش خریدار منجر به تغییراتی در قانون پیش فروش شد تا سرانجام در سال ۱۳۸۹ ، قانون جدید پیش فروش ساختمان تصویب و به اجرا گذاشته شد. این قانون در برخی موارد از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش درج شرط داوری اختلاف در مساحت ..... متفاوت از قانون مدنی است. مطابق قانون پیش فروش ساختمان قراردادهای پیش فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند رسمی مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت بگیرد. اجبار قانون گذار مبنی بر تنظیم سند رسمی ذهن را با این تردید مواجه می سازد که قرارداد پیش فروش ساختمان عقد رضایی به شمار می رود یا عقد تشریفاتی در عقد رضایی صرف تراضی طرفین و وجود شرایط اساسی معامله برای تشکیل عقد کافی است در مقابل عقد تشریفاتی علاوه بر موارد پیش گفته نیاز به رعایت تشریفات مخصوص به خود را دارد. بررسی این موضوع از این حیث دارای اهمیت است که عدم رعایت تشریفات در عقود تشریفاتی مانع از شکل گیری قرارداد می گردد. به لحاظ اینکه عقود تشریفاتی جنبه استثنایی داشته و نیاز به تصریح قانون گذار دارند و بنا بر اصل رضایی بودن عقود، قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله عقود رضایی محسوب میشود که هر چند عدم تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی مانعی برای تشکیل عقد نخواهد بود ولی سالب حمایت قانون گذار بوده و عدم رعایت تشریفات پیش بینی شده ضمانت اجرای کیفری در پی خواهد داشت.

Keywords:

پیش فروش ساخت و ساز ساختمان قرارداد عقد , رضایی , عقد تشریفاتی