تحلیل بازار مسکن شهر تهران مبتنی بر پویایی سیستم

مسکن از مهمترین و گرانقیمت ترین دارایی های و کالایی است پرهزینه که خرید آن مستلزم برنامه ریزی بلندمدت میباشد عواملمانند مصالح ساختمانی به کاررفته در مسکن، تسهیلات پرداختی به مسکن و عوامل کمی و کیفی، بر ناهمگن بودن مسکن اثرگذار هستند .(قلی زاده و منوچهری، ۱۰۴۱: ۵) با بررسی مقالات مرتبط با موضوع مشخص می گردد که عوامل و متغیرهای فراوانی موجود بوده که در تعیین مقدار تقاضای مسکن موثر می باشند برای نمونه نظریه عرضه اسمیت مدل جریان موجودی را در نظر گرفته است. فرضی که در نظرمی گیرد این است که در هر زمان قیمت ساختمان و تعداد ساختمان های خالی را رابطه موجودی ساختمان و تقاضای ساختمان تعیین میکند و قیمت و تعداد ساختمان های خالی را عامل تعیین کننده در تصمیم گیری می داند. (شعبان پور و همکاران، ۱۹۳۵: ۷) همچنینتقاضای مسکن شامل دو بخش تقاضای مصرفی مسکن و تقاضای سرمایه ای مسکن می باشد. در بخش تقاضای مصرفی باید جمعیت تهران رااز طریق کاهش مهاجرت به این شهر بررسی نمود. سه عامل اصلی شغل، درآمد و امکانات را می توان به عنوان عوامل اساسی در مهاجرت بهتهران نام برد؛ که با تقسیم این سه عامل میان شهرهای دیگر و روستاها می توان از مهاجرت به تهران کاهش داد و تقاضای مصرفی مسکنرا کنترل نمود. (شیری و همکاران، ۱۳۹۹: ۱۳) زارع پور (۱۳۸۵) ضمن استفاده از برابری عرضه و تقاضا برای استخراج معادله قیمت به این نتیجه رسیده است که نرخ شهرنشینی، اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاریو متغیر مجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن دارد. همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه هایدولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی با قیمت مسکن دارد.در مطالعه ای که هادی زاده (۱۳۸۵) براساس مدل چن پاتل انجام داده است نتایج زیر حاصل شده است: درآمد، هزینه خدمات ساختمانی، نرخ تورم و حجم پول اثر مثبت وشاخص قیمت سهام و موجودی مسکن اثر منفی بر قیمت مسکن داشته اند. صمیمی و دیگران (۱۳۸۶) نیز بر اساس مدل مشابه به نتایجمشابهی از لحاظ علامت متغیرهای مزبور دست یافته اند. (خلیلی عراقی و همکاران، ۱۳۹۱: ۳۵) همچنین باتوجه به اینکه عامل جمعیت یکیاز تاثیر گذارترین عوامل در اقتصاد می باشد؛ لذا لازم است تا به این موضوع نیز بسیار دقیق توجه نمود باتوجه به روندهای مرگ ومیر و باروری،دهه های آینده و کنونی، نقطه عطفی در زمینه ساختارهای جمعیتی به شمار می آیند که طی آن شاهد کاهش قابل توجهی در رشد و سهمجمعیت در سن کار و افزایش سریع در نسبت وابستگی می باشیم. به اعتقاد پاریس و فری (۲۰۱۸) تجزیه و تحلیل جمعیتی می تواند مبنای مناسبی برای ارزیابی تقاضای مسکن در کوتاه مدت باشد. (نعمتی و همکاران، ۱۳۹۹: ۳۸)

Keywords:

پویایی شناسی , بازار مسکن , علت و معلول , تورم