بررسی مصوبه هفتاد و دومین جلسه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در خصوص مدیریت رشد اجاره بهای مسکن از منظر فقهی و حقوقی

شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ به منظور ساماندهی بازار اجاره در تهران و سایر استان ها، بسته سیاستی تصویب نموده است که بر اساس آن :۱) میزان سقف مجاز افزایش اجاره ها در تهران و سایر کلان شهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها حداکثر ۲۰ درصد است .۲) تمامی قراردادهای اجاره سال جاری، طبق قانون و با افزایش سقف اجاره ، جز در موارد استثنا شده در این مصوبه ، تمدید می شود. در حقوق مدنی ایران ذکر مدت از شرایط صحت عقد اجاره است . در کلیه اقسام اجاره اگر متعاقدین مدت را ذکر ننمایند عقد اجاره باطل است . زیرا، ذکر مدت فی نفسه موضوعیت نداشته ، بلکه طریقی است برای معلوم و معین نمودن موضوع معادله . متعاقدین در تعیین مدت عقد آزادی اراده دارند، یعنی می توانند مدت عقد را متصل یا منفصل از عقد قرار دهند، در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره قانونگذار ایران بکلی راجع به آن بحث ننموده است . در حقوق مدنی ایران راجع به اختیار نماینده در تعیین مدت عقد اجاره بحثی وجود ندارد. عقده اجاره به محض انقضاء مدت پایان می پذیرد با این وجود امکان تجدید ضمنی یا صریح و همچنین امکان تمدید آن وجود دارد. و در نهایت لازم به ذکر است که اگر عقد اجاره ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعین شده باشد، مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است منعقد می شود اما در خصوص مازاد بر آن (مدتهای دوم ، سوم ،...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد، و به نظر می رسد نظری صحیح باشد که معتقد به وقوع عقد خصوصی جایز است . این عقد بعد از انقضاء اولین مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است به وجود می آید. از آنجایی که ممنوعیتی برای تمدید قرارداد اجاره توسط دولت وجود ندارد ، مصوبه مورد بحث پژوهش حاضر می تواند به عنوان قانون امری برای طرفین عقد اجاره الزام آور باشد .

Keywords:

اجاره بها , عقد اجاره , توافق , تعهد , قانون