بررسی فقهی شرط فاسخ در قراردادهای مشارکت در ساخت و اثر آن در برابر ثالث

قراردادهای مشارکت در ساخت، از جمله عقود لازم و معوضی هستند که به دلیل طولانی بودن مدت اجرای تعهدات، لزوم تضمین حسن اجرای آن، طرفین را به درج شروط انحلال سوق می دهند. یکی از این شروط، شرط فاسخ است که به موجب آن، عقد به صورت قهری و خودکار (انفساخ) در صورت تخلف عمده سازنده، منحل می گردد. این پژوهش با هدف تحلیل مبانی فقهی و حقوقی این شرط و بررسی چالش اصلی آن، یعنی اثر انفساخ بر حقوق اشخاص ثالث (پیش خریداران واحدهای سازنده)، انجام شده است. مبنای صحت این شرط در فقه، قاعده "المومنون عند شروطهم" و در حقوق ایران، ماده ۱۰ قانون مدنی است. یافته ها نشان می دهد که اگرچه اصل بر نسبی بودن اثر قرارداد و عدم نفوذ فسخ در قبال ثالث است، اما در قرارداد مشارکت، به دلیل ماهیت مالکیت مشاعی سازنده و وجود آرای متفاوت در رویه قضایی مانند نظرات اکثریت و اقلیت در نشست قضایی گلستان این موضوع نیازمند تفکیک است. همچنین، بر اساس وحدت ملاک ماده ۴۵۴ قانون مدنی، تصرفات ناقله ثالث پیش خریدار با حسن نیت در صورت عدم درج صریح شرط سلب حق تصرف در قرارداد اصلی، معتبر تلقی می شود و صرف فسخ قرارداد مشارکت، لزوما به بطلان معاملات بعدی منجر نمی گردد.

Keywords:

شرط فاسخ , قرارداد مشارکت در ساخت , اثر بر ثالث , انفساخ , ماده ۱۰ قانون مدنی , قاعده المومنون عند شروطهم , ماده ۴۵۴ قانون مدنی