حدود مسئولیت ضامن در قراردادهای اجاره مسکن چیست؟

مقدمه

ضمان و ضمانت در قراردادهای اجاره مسکن یکی از رایج ترین ابزارهای حمایتی برای موجران است. بسیاری از مالکان، به ویژه در کلان شهرها، قبل از انعقاد قرارداد اجاره از مستاجر می خواهند یک یا چند ضامن معتبر معرفی کند. این ضامن معمولا کارمند رسمی، دارای چک یا سفته، یا فردی با اعتبار مالی قابل تشخیص است.

با وجود فراگیری این شیوه، پرسش هایی در این راستا مطرح میشود:

حدود مسئولیت ضامن دقیقا تا کجاست؟

آیا ضامن مسئول تمام خسارات، بدهی ها و مشکلات احتمالی مستاجر است؟

مسئولیت او محدود به تعهدات مشخص و قابل تفسیر است؟

ابهام در این زمینه موجب اختلافات فراوان در محاکم، بلاتکلیفی ضامن ها و حتی سوءاستفاده احتمالی طرفین شده است.

این یادداشت با بررسی مشکلات عملی در دعاوی تخلیه، خسارت و نحوه رجوع ضامن به بررسی چالش های عملی ضمان در قراردادهای اجاره می پردازد و چارچوب های پیشنهادی را برای اصلاح رویه و کاهش منازعات ارائه می کند.

ماهیت ضمان در اجاره؛ ضم ذمه یا نقل ذمه؟

در اغلب قراردادهای اجاره، ضمان به شکل ضم ذمه است؛ یعنی ضامن در کنار مستاجر مسئول است، نه به جای او. این نکته بسیار مهم است زیرا:

دین مستاجر از بین نمی رود،

مسئولیت همزمان و جمعی است،

موجر می تواند ابتدا به مستاجر یا مستقیما به ضامن رجوع کند.

در عرف معاملات، تصور عمومی این است که ضامن «پشت» مستاجر است و تنها در صورت ناتوانی او مسئول می شود. اما از منظر حقوقی چنین شرطی وجود ندارد مگر آنکه در قرارداد تصریح شده باشد.

بنابراین، در صورت سکوت قرارداد: ضامن مسئول کلیه تعهدات مستاجر است مگر آنچه خلاف آن اثبات شود.

گستره تعهدات ضامن؛ از اجاره بها تا خسارت تخلیه

تعهدات ضامن با توجه به متن قرارداد اجاره قابل تبیین است. به طور کلی چهار حوزه اصلی وجود دارد:

۱- اجاره بهای معوقه

این شایع ترین مورد رجوع به ضامن است. ضامن در برابر هر ماه اجاره بهای پرداخت نشده مسئول است، حتی اگر مستاجر همچنان در ملک باشد.

۲- خسارات ناشی از تخلیه نکردن به موقع

چنانچه مستاجر پس از پایان مدت قرارداد یا پس از صدور حکم تخلیه، ملک را تحویل ندهد:

موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

ضامن نیز در این مسئولیت شریک است؛ مگر آنکه قرارداد ضمان را محدود کرده باشد.

این بخش یکی از محل های اصلی اختلاف است؛ زیرا مبالغ اجرت المثل گاهی بیشتر از اجاره بهای ماهانه است.

۳- خسارات وارده به عین مستاجره

اگر مستاجر به ملک آسیب برساند (مثلا شکستگی درها، خرابی رنگ، آسیب سیستم گرمایشی) ضامن در صورت اطلاق ضمان، مسئول است. اما اگر خسارت ناشی از استفاده متعارف یا فرسودگی طبیعی باشد، ضامن مسئولیت ندارد.

۴- هزینه های دادرسی، کارمزد شورا و حق الوکاله وکیل

در برخی آراء، محاکم این هزینه ها را نیز جزء تعهدات ضامن دانسته اند، مشروط بر آنکه در متن قرارداد دیون مستاجر به صورت مطلق تضمین شده باشد. با این حال، رویه واحد وجود ندارد و این خود یکی از نقاط ابهام است.

ایرادات عملی و چالش های رایج در دعاوی مربوط به ضامن

چالش اول: عدم تعیین دقیق حدود ضمان

بسیاری از قراردادهای اجاره فاقد بند شفاف درباره مسئولیت ضامن هستند. در نتیجه:

موجر مسئولیت ضامن را موسع تفسیر می کند،

ضامن مسئولیت خود را محدود می داند،

پرونده ها با برداشت های متعارض به محاکم کشیده می شود.

چالش دوم: تعارض عرف و قانون

در عرف، ضامن معمولا «تا سقف مشخص» یا «فقط بابت اجاره بها» مسئول تلقی می شود؛ اما در قانون مدنی، اصل بر شمول ضمان بر کلیه دیون است مگر خلاف آن ذکر شود. این تعارض منشا اصلی اختلافات است.

چالش سوم: زمان رجوع موجر به ضامن

گاهی موجر بدون تلاش کافی برای مطالبه از مستاجر، مستقیما ضامن را طرف دعوا قرار می دهد. از نظر قانونی این اقدام درست است اما از لحاظ اخلاقی و عرفی محل اشکال است و در روابط اجتماعی مشکل زاست.

چالش چهارم: حق رجوع ضامن به مستاجر

حتی اگر ضامن دین را پرداخت کند، در بسیاری موارد:

مستاجر از دسترس خارج است،

توان مالی ندارد،

قراردادی برای تضمین رجوع در دست نیست.

بنابراین، ضامن از نظر حقوقی محق است اما از نظر عملی مغبون می ماند.

پیشنهادهای اصلاحی برای کاهش اختلافات

۱- لزوم درج بند مستقل درباره محدوده مسئولیت ضامن

قرارداد باید شفاف باشد و مشخص کند آیا ضمان:

فقط برای اجاره بهای معوقه است،

شامل خسارت ها نیز می شود،

سقف مالی یا تعهد مشخص دارد.

۲- توصیه به امضای قرارداد مستقل ضمان

استقلال قرارداد ضمان (به جای یک امضا وسط صفحه) موجب تفهیم مسئولیت و کاهش اختلافات می شود.

۳- الزام به اعلام مطالبه به ضامن

پیشنهاد می شود موجر مکلف شود مطالبه از مستاجر را ابتدا به اطلاع ضامن برساند؛ این اقدام اخلاقی، منطقی و پیشگیرانه است.

۴- شفاف سازی رویه قضایی

یک رای وحدت رویه درباره حدود مسئولیت ضامن در اجاره می تواند ناهماهنگی فعلی را تا حد زیادی برطرف کند.

جمع بندی

ضمان در قراردادهای اجاره اگرچه ابزاری برای حمایت از موجر است، اما به دلیل ابهام در حدود مسئولیت، به یکی از منابع اصلی اختلافات تبدیل شده است. قانون مدنی ضمان را نهادی وسیع و شامل کلیه دیون می داند، در حالی که عرف آن را پشتیبان محدود تلقی می کند. این شکاف میان قانون و عرف، بدون اصلاح قراردادها و به روزرسانی رویه قضایی، همچنان منشا چالش خواهد بود.

این یادداشت با هدف تحلیل دقیق چالش های عملی و ارتقای شفافیت در روابط قراردادی حوزه مسکن، توسط نگارنده تهیه شده است.