مسئولیت مدنی سازندگان در قبال عیوب پنهان ساختمان؛ آیا «گارانتی ساختمانی» قابل مطالبه است؟

مقدمه

رشد بی سابقه ساخت وساز در دهه های اخیر، با افزایش چشمگیر دعاوی مربوط به عیوب ساختمان همراه بوده است. بسیاری از خریداران پس از استقرار در واحد جدید، با نقص هایی روبه رو می شوند که هنگام معامله قابل مشاهده نبوده و به همین دلیل «عیب پنهان» محسوب می شود. وقتی پس از تحویل واحد مسکونی، عیوب پنهانی مانند نم زدگی، نقص تاسیسات، ترک های سازه ای یا ضعف عایق کاری ظاهر می شود، با این سوالات روبرو خواهیم بود: 

سازنده تا چه اندازه مسئول است؟ 

در چنین وضعی، خریدار چه حقوقی دارد و سازنده در برابر این عیوب چه تعهداتی دارد؟ 

آیا خریداران می توانند چیزی شبیه «گارانتی ساختمانی» را به عنوان یک حق قابل مطالبه در برابر سازنده مطرح کنند؟

تحلیل مسئولیت سازنده از سه منظر

1. چارچوب مقررات ملی ساختمان و دوره تضمین فنی

مقررات ملی ساختمان، به ویژه مباحث مربوط به سازه، تاسیسات مکانیکی و برقی، آتش نشانی و بهداشت برای برخی اجزای ساختمان دوره هایی از تضمین فنی پیش بینی کرده اند. برای نمونه:

نقص های مرتبط با ایمنی یا سازه، مسئولیت سنگین و بلندمدت ایجاد می کنند.

مشکلات مربوط به تاسیسات، بسته به نوع آنها، معمولا دوره تضمین کوتاه تری دارند.

عدم رعایت نقشه های مصوب یا مقررات فنی، حتی با گذر زمان، قابلیت پیگیری انضباطی و گاه کیفری دارد.

هرچند در این مقررات اصطلاح «گارانتی ساختمانی» به کار نرفته، اما ماهیت الزام آور آنها عملا نوعی ضمانت فنی ایجاد می کند. با این حال، این ضمانت بیشتر ناظر به تخلفات جدی فنی است، نه نقص های معمول ولی پنهان.

2. ضمان قهری و قواعد قانون مدنی

قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی ابزارهای مهمی برای حمایت از خریداران دارند:

الف. مسئولیت ناشی از رفتار غیرمتعارف سازنده

طبق قانون مسئولیت مدنی، اگر سازنده برخلاف اصول فنی یا مقررات ملی ساختمان رفتار کند و این رفتار موجب زیان شود، مسئول جبران خسارت است. بنابراین، اگر عیب پنهان ناشی از اجرای نادرست سازنده باشد، مسئولیت او قطعی است؛ حتی اگر خریدار هنگام خرید متوجه نقص نشده باشد.

ب. ضمان ناشی از تسلیم مال معیوب

ماده ۴۲۲ قانون مدنی به خریدار اجازه می دهد در صورت وجود عیب پنهان قرارداد را فسخ کند و یا مطالبه کاهش قیمت (ارش) نماید. رویه قضایی نیز در بسیاری از موارد، به ویژه در ساختمان های نوساز، در حمایت از خریداران تفسیر موسع داشته است.

نتیجه مهم: در صورتی که عیب ناشی از عمل یا ترک فعل سازنده باشد، مسئولیت او حتی بدون وجود شرط قراردادی، بر اساس قواعد ضمان قهری ثابت می شود.

3. رابطه قراردادی و شکل گیری «گارانتی قراردادی ساختمانی»

در بسیاری از قراردادهای پیش فروش یا مشارکت در ساخت، سازنده تعهداتی مانند رفع ایرادات فنی تا یک یا چند سال پس از تحویل را می پذیرد. این تعهدات اولا کاملا معتبرند، ثانیا می توان مدت آنها را افزایش داد، ثالثا می توان دامنه آنها را مشخص و گسترده تعریف کرد.

اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، خریدار ناچار است مسیر دشوار اثبات عیب و انتساب آن به سازنده را طی کند. این در حالی است که در برخی نظام های حقوقی مانند فرانسه، قانونا سازندگان موظف به ارائه ضمانت چندساله اند، اما در ایران چنین نظام قانونی وجود ندارد و تنها از طریق قرارداد قابل ایجاد است.

چالش های عملی در طرح دعوا علیه سازنده

1. نبود تعریف دقیق از عیب پنهان ساختمانی

مرز میان عیب پنهان و آسیب هایی که پس از استفاده نادرست یا عوامل محیطی ایجاد می شوند، در عمل همیشه روشن نیست و همین امر اختلاف برانگیز است.

2. تعدد اشخاص مسئول

سازنده، مهندس ناظر، طراح، پیمانکار و مجری ذی صلاح همگی نقشی در فرایند ساخت دارند. تشخیص مسئولیت هر یک نیازمند کارشناسی تخصصی و در بسیاری موارد با پیچیدگی های جدی مواجه است.

3. عوامل بیرونی و فرسودگی طبیعی

مثلا نم زدگی ناشی از لوله کشی معیوب با نم زدگی ناشی از ترکیدگی اتفاقی یا عوامل محیطی تفاوت دارد و تعیین علت در عمل دشوار است.

جمع بندی

بررسی قوانین، مقررات فنی و رویه عملی نشان می دهد:

1. سازندگان در برابر عیوب پنهان مسئول اند؛ چه از نظر قراردادی و چه از نظر ضمان قهری.

2. «گارانتی ساختمانی» به عنوان یک نهاد قانونی وجود ندارد، اما امکان ایجاد آن از طریق قرارداد کاملا پذیرفته شده و ضروری است.

3. قواعد قانون مدنی درباره عیب پنهان، ابزار موثری برای حمایت از خریداران است، اما اثبات عیب و انتساب آن به سازنده کار ساده ای نیست.

4. نبود نظام تضمین استاندارد باعث افزایش دعاوی و بی اعتمادی در معاملات ملکی شده است.

5. بهترین راهکار، درج شرط ضمانت فنی با مدت و دامنه روشن در قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت است.

پیشنهادهای کاربردی

1. الزام به درج بند «تضمین کیفیت ساخت» در قراردادها.

2. تکمیل و اجرای کامل شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در سراسر کشور.

3. ایجاد رویه قضایی شفاف درباره مصادیق عیب پنهان.

4. تدوین نظام استاندارد «گارانتی ساختمانی» مشابه تجربه کشورهای پیشرو.

این یادداشت با هدف تبیین دقیق مسئولیت های پنهان در حوزه ساخت وساز و ارائه راهکارهای کاربردی برای ارتقای امنیت معاملات ملکی، توسط نگارنده تهیه شده است.