مسئولیت سازنده و مالک در برابر خریداران پیش فروش ساختمان

مقدمه: یک پرسش مهم و کمتر بررسی شده

بازار پیش فروش آپارتمان سال هاست به یکی از پرچالش ترین عرصه های حقوق خصوصی در ایران تبدیل شده است. در اغلب پروژه ها، مالک زمین و سازنده یا مجری پروژهاشخاصی متفاوت اند و قراردادهای سه جانبه یا دو جانبه پیچیده ای میان آنها و خریداران شکل می گیرد. اما زمانی که پروژه با تاخیر، توقف یا تخلف اساسی مواجه می شود، پرسش های کلیدی خریدار این است:

آیا مالک و سازنده در برابر او «مسئولیت تضامنی» دارند؟

آیا باید تعهدات هر یک را جداگانه و مستقل جست وجو کرد؟

برخی تصور می کنند به محض پیش فروش یک واحد، مالک و سازنده در برابر خریدار همزمان، مشترک و تضامنی مسئول اند. اما واقعیت حقوقی دقیق تر و پیچیده تر است؛ به ویژه با توجه به قانون پیش فروش ساختمان ۱۳۸۹، قانون مدنی، اصول مسئولیت قراردادی و قهری، و رویه قضایی موجود.

بخش اول: جایگاه مالک و سازنده در ساختار قرارداد پیش فروش

برای تحلیل مسئولیت ها باید ابتدا نقش ها را تفکیک کنیم:

الف. مالک زمین

1. معمولا صاحب عرصه است و در قرارداد مشارکت در ساخت، بخشی از اعیان آینده را در اختیار سازنده قرار می دهد.

2. اگر قرارداد پیش فروش با امضای مالک باشد، او مستقیما طرف قرارداد خریدار است.

3. اگر مالک قرارداد را امضا نکرده باشد، موقعیت او تابع قواعد نیابت، اجازه و اصل نسبی بودن قراردادهاست.

ب . سازنده یا مجری پروژه

عهده دار عملیات ساخت، تامین مصالح، مهندسان و مدیریت پروژه است. در بسیاری از موارد، سازنده طرف قرارداد پیش فروش است نه مالک.

بنابراین شرط نخست تضامنی شدن مسئولیت این است که هر دو نفر طرف قرارداد باشند یا به نحوی قانونی مسئولیت مشترک پذیرفته باشند.

بخش دوم: آیا قانون پیش فروش، مسئولیت تضامنی را پذیرفته است؟

برخلاف تصور رایج، قانون پیش فروش ساختمان ۱۳۸۹ به هیچ وجه مسئولیت تضامنی مالک و سازنده را به طور صریح مقرر نکرده است. این قانون هرچند تکالیفی بر عهده سازنده و مالک قرار می دهد، اما در این قانون پیش فروشنده لزوما باید «مالک رسمی» یا «دارنده حق رسمی برای ساخت و انتقال» باشد و تکالیف بر عهده شخصی است که قرارداد رسمی را امضا می کند.

بنابراین اگر پیش فروش تنها توسط سازنده غیرمالک منعقد شود، خریدار نمی تواند صرفا با استناد به قانون پیش فروش، مالک را مسئول تضامنی بداند. در نتیجه، قانون به تنهایی منشا تضامنی بودن مسئولیت نیست.

بخش سوم: تحلیل مسئولیت قراردادی؛ تضامن نیاز به تصریح دارد

بر اساس اصول قانون مدنی اصل بر عدم تضامن است مگر اینکه:

الف. قانون تصریح کند،

ب. قرارداد چنین شرطی داشته باشد،

ج. نوع تعهد ماهیتا تضامنی باشد (که در ساخت وساز معمولا چنین نیست).

در بسیاری از پروژه ها، قرارداد پیش فروش یا قرارداد مشارکت در ساخت هیچ اشاره ای به تضامن میان مالک و سازنده ندارد. بنابراین در این حالت، هر یک تنها نسبت به تعهدات خود مسئول اند.

برای مثال:

اگر سازنده در اجرا تاخیر کند، سازنده مسئول است.

اگر مالک اسناد رسمی لازم را برای تنظیم سند نهایی فراهم نکند، مالک مسئول است.

پس: تضامن، استثناست؛ مسئولیت منفرد (یا نهایتا مشترک) قاعده است.

بخش چهارم: مسئولیت قهری؛ آیا خریدار می تواند علیه هر دو نفر طرح دعوا کند؟

در مواردی مانند: تخریب بخشی از ساخت وساز، استفاده از مصالح نامرغوب، ایجاد خسارت به ملک مجاور، ترک پروژه و رها کردن عملیات ساخت، خریدار می تواند به استناد قواعد لاضرر و ضمان قهری علیه شخصی که فعل زیانبار انجام داده طرح دعوا کند.

اما نکته مهم این است که ضمان قهری نیز تضامنی بودن را ایجاد نمی کند؛ مگر آنکه رفتار زیان بار مشترک باشد. اگر مالک نقشی در عمل زیان بار نداشته باشد، صرفا مالک بودن او سبب نمی شود با سازنده مسئول مشترک شناخته شود.

بخش پنجم: رویه قضایی؛ تشتت آرای دادگاه ها

مطالعه آرای قضایی نشان می دهد:

1. دیدگاه اول (اکثریت): مسئولیت مستقل، نه تضامنی

مالک تنها در صورتی مسئول است که امضای او پای قرارداد باشد یا تعهدی را شخصا پذیرفته باشد. سازنده تنها نسبت به عملیات ساخت مسئول است.

در این نگاه، دعاوی علیه هر دو نفر معمولا و الزاما منجر به محکومیت مشترک نمی شود.

2. دیدگاه دوم (اقلیت): مسئولیت مشترک در چارچوب «انتخاب آگاهانه خریدار»

خریدار با آگاهی از نقش مالک و سازنده وارد معامله شده است، بنابراین مسئولیت هر دو در مواجهه با عدم انجام تعهدات به نوعی مشترک است.

این آرای اقلیتی، گرچه جالب توجه اند، اما ریشه قانونی محکمی ندارند و قابل تعمیم نیستند.

بخش ششم: چرا تصور تضامنی بودن مسئولیت ایجاد شده؟

این توهم به دلایل زیر رواج یافته است:

1. مردم تصور می کنند «هرکسی در پروژه نقش دارد، مسئول همه چیز است».

2. دفاتر پیش فروش اغلب هر دو نفر را کنار هم معرفی می کنند.

3. بسیاری از فروشندگان برای جلب اعتماد خریدار، تضامن ادعایی را شفاهی وعده می دهند.

4. پیچیدگی قراردادهای مشارکت باعث اشتباه گرفتن نقش ها می شود.

اما در حقوق، اگرچه عرف تجاری و صنفی نقش مهمی دارد ولیکن مسئولیت در درجه اول تابع امضا، قرارداد و عمل است؛ نه تابع شهرت یا عرف بازار.

جمع بندی: تضامن استثناء است، مسئولیت تفکیکی قاعده

با تحلیل قوانین، اصول مدنی و رویه قضایی، نتیجه چنین است:

هیچ قاعده عامی در حقوق ایران مبنی بر مسئولیت تضامنی مالک و سازنده وجود ندارد.

مسئولیت هر یک تابع نقش او در قرارداد و عملیات ساخت است.

مگر آنکه تضامن در قرارداد تصریح شود یا رفتار زیان بار مشترک باشد.

بنابراین تصور تضامنی بودن مسئولیت در پیش فروش بدون تصریح، در اغلب موارد یک سوء برداشت رایج است نه یک قاعده حقوقی.

این یادداشت با نگاهی تحلیلی و با هدف تعیین نوع مسئولیت مالک و سازنده در پیش فروش و تبیین مرز تعهدات ایشان در قبال خریدار، توسط نگارنده تهیه شده است.