وکالت بلاعزل، ادعای معامله صوری و حدود مسئولیت دفاتر اسناد رسمی در حقوق ایران

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، اعتبار اسناد رسمی و نقش دفاتر اسناد رسمی در تضمین امنیت معاملات، جایگاهی اساسی دارد. 

با این حال، در سال های اخیر، افزایش دعاوی مربوط به انتقال رسمی املاک، اعطای وکالت بلاعزل پس از انتقال و طرح ادعای صوری بودن معامله اولیه، موجب بروز چالش هایی در تعیین حدود مسئولیت دفترخانه ها شده است. به ویژه در مواردی که اشخاص ثالث، از جمله طلبکاران انتقال دهنده اولیه، پس از تنظیم سند رسمی، مدعی می شوند که معامله نخست فاقد قصد واقعی بوده است،

 این پرسش اساسی مطرح می شود که آیا دفترخانه مکلف یا مسئول بررسی ماهیت واقعی معامله و قصد باطنی طرفین بوده یا خیر. 

این یادداشت با تکیه بر مبانی قانونی، فقهی و رویه قضایی، به تبیین این موضوع می پردازد که رسیدگی به ادعای صوری بودن معامله، صرفا در صلاحیت مراجع قضایی است و دفترخانه ای که بر اساس مالکیت رسمی و بدون منع قانونی اقدام به تنظیم سند کرده، مسئولیتی نخواهد داشت.

۱. ماهیت حقوقی وکالت بلاعزل در فقه و حقوق ایران

وکالت در حقوق ایران، مطابق ماده ۶۵۶ قانون مدنی، عقدی است نیابتی که به موجب آن، وکیل به نمایندگی از موکل اقدام می کند. این تعریف ریشه در فقه امامیه دارد؛ جایی که وکالت به عنوان «نیابه فی التصرف» شناخته می شود و وکیل، قائم مقام اراده موکل است، نه صاحب حق مستقل.

بر اساس ماده ۶۷۹ قانون مدنی، بلاعزل بودن وکالت صرفا ناظر بر اسقاط حق عزل وکیل است و به هیچ وجه موجب انتقال مالکیت یا ایجاد حق عینی برای وکیل نمی شود. در فقه نیز، حتی اعطای اذن عام در تصرف، بدون تحقق سبب ناقل (مانند بیع)، موجب انتقال ملکیت نمی گردد.

از منظر حقوق ثبت، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک به صراحت مقرر می دارد که دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین، وجود وکالت بلاعزل حتی با اختیار فروش و انتقال تغییری در وضعیت مالکیت رسمی ایجاد نمی کند و مالک رسمی همچنان صاحب حق اعمال تمامی حقوق مالکانه است.

۲. معامله صوری؛ مفهوم، ارکان و بار اثبات

معامله صوری در حقوق ایران به معامله ای اطلاق می شود که طرفین آن فاقد قصد واقعی ایجاد اثر حقوقی بوده و هدف آنان صرفا ایجاد ظاهر حقوقی برای فریب اشخاص ثالث است. مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد انشاء رکن اساسی صحت هر معامله است و فقدان آن، معامله را باطل می سازد.

در فقه امامیه نیز، اصل «العقود تابعه للقصود» بر این نکته تاکید دارد که اعتبار عقد منوط به قصد واقعی طرفین است. با این حال، اصل صحت معاملات (مستفاد از ماده ۲۲۳ قانون مدنی و قاعده فقهی «اصاله الصحه») اقتضا دارد که معاملات انجام شده، صحیح فرض شوند مگر خلاف آن در مرجع صالح اثبات گردد.

از این رو، صوری بودن معامله امری خلاف اصل است و بار اثبات آن بر عهده مدعی می باشد.

 احراز این امر مستلزم رسیدگی ماهوی، بررسی قرائن و امارات و احیانا ارزیابی روابط مالی و رفتاری طرفین است؛ امری که ذاتا در صلاحیت دادگاه قرار دارد.

۳. تعارض ظاهری میان سند رسمی، وکالت بلاعزل و ادعای صوری بودن

در عمل، گاه پس از انتقال رسمی ملک و اعطای وکالت بلاعزل، اشخاص ثالث با استناد به روابط خصوصی طرفین یا استمرار تصرف انتقال دهنده اولیه، مدعی می شوند که معامله رسمی صرفا ظاهری و صوری بوده است. 

این ادعا، هرچند ممکن است در مواردی واجد حقیقت باشد، اما تا زمانی که در دادگاه صالح اثبات نشود، نمی تواند اعتبار سند رسمی را مخدوش کند.

رویه قضایی نیز به طور مستمر بر این نکته تاکید داشته است که اسناد رسمی، از اعتبار ویژه برخوردارند و بی اعتبار دانستن یا زایل کردن آثار آن ها، صرفا از طریق حکم قطعی دادگاه امکان پذیر است. به بیان دیگر، هیچ مرجع اداری یا ثبتی حق ندارد پیشاپیش و بدون حکم قضایی، معامله ای را صوری تلقی کند.

۴. حدود وظایف و مسئولیت دفاتر اسناد رسمی

مطابق قانون ثبت اسناد و املاک و مقررات مرتبط، وظیفه دفترخانه محدود به احراز شرایط شکلی و قانونی تنظیم سند است؛ از جمله احراز هویت و اهلیت طرفین، بررسی مالکیت رسمی، و اطمینان از عدم وجود منع قانونی ثبت شده. دفترخانه مکلف به تحقیق درباره قصد واقعی، روابط مالی پنهان یا انگیزه های طرفین نیست و چنین تکلیفی اساسا خارج از صلاحیت و توان نهاد ثبت می باشد.

در فقه نیز، اصل «عدم تکلیف به علم باطن» حاکم است و اشخاص مکلف به عمل بر اساس ظاهر هستند.

 سردفتر، مادامی که بر اساس ظاهر قانونی و اسناد رسمی اقدام می کند، ضامن نتایج احتمالی ناشی از کشف خلاف واقع در آینده نخواهد بود.

۵. صلاحیت انحصاری مراجع قضایی در رسیدگی به معامله صوری

رسیدگی به ادعای صوری بودن معامله، مستلزم اعمال قضاوت و صدور حکم است؛ امری که وفق اصول دادرسی و قواعد آمره، صرفا در صلاحیت دادگاه های دادگستری قرار دارد.

 اشخاص ذی نفع، از جمله طلبکاران، تنها از طریق طرح دعوای بطلان معامله یا دعوای اثبات صوری بودن در مرجع قضایی صالح می توانند حقوق خود را استیفا نمایند. تسری آثار چنین دعاوی به دفترخانه، فاقد مبنای قانونی و فقهی است.

نتیجه گیری

از مجموع مبانی قانونی، فقهی و رویه قضایی چنین استنباط می شود که وکالت بلاعزل، حتی با گسترده ترین اختیارات، ناقل مالکیت نیست و ملاک تشخیص مالکیت در املاک، ثبت رسمی است. 

ادعای صوری بودن معامله، امری استثنایی و محتاج رسیدگی ماهوی قضایی بوده و تا زمان صدور حکم قطعی، سند رسمی از اعتبار کامل برخوردار است. 

دفاتر اسناد رسمی صرفا مکلف به رعایت تشریفات و شرایط قانونی تنظیم سند هستند و در صورت فقدان منع قانونی هیچ گونه مسئولیتی در قبال این گونه معاملات نخواهند داشت. رسیدگی به ماهیت معامله و آثار ادعای صوری بودن، منحصرا در صلاحیت مراجع قضایی صالح است.