پیش بینی بازار مسکن استان مرکزی (۱۴۰۵) بر اساس تحلیلPESTEL

تحلیل بازار مسکن در سال 1405 (استان مرکزی)

بنام خدا

در هفته های گذشته دوستان و همراهان فرهیخته ام بارها از من خواسته اند تصویری روشن، مستند و قابل اتکا از آینده بازار مسکن در استان مرکزی ارائه کنم؛ تحلیلی که فراتر از گمانه زنی های رایج باشد و بر بنیان های علمی و رویکردی نظام مند استوار گردد. از همین رو، آنچه پیش رو دارید پاسخی است به آن درخواست ها و تلاشی برای گشودن چشم اندازی دقیق تر بر تحولات سال ۱۴۰۵؛ چشم اندازی که با بهره گیری از چارچوب تحلیلی PESTEL، لایه های سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی این بازار را در پیوندی منسجم و قابل فهم بازمی نماید. امید آن که این نوشتار بتواند راهنمایی مطمئن برای تصمیم سازی سرمایه گذاران و علاقه مندان این حوزه باشد.

استان مرکزی، با پیشینه ای صنعتی، موقعیتی راهبردی در قلب ایران و شهری چون اراک که یکی از قطب های تولیدی کشور است، همواره در کانون تحولات اقتصادی و جمعیتی قرار داشته است. رشد صنایع، مهاجرت نیروی کار و تغییر الگوهای سکونت، این استان را به یکی از حساس ترین بسترهای مطالعه در حوزه مسکن تبدیل کرده است. در سال های اخیر، دوستان و همراهان بسیاری از من خواسته اند تصویری روشن و علمی از وضعیت بازار مسکن این منطقه ارائه کنم؛ بازاری که زیر فشار تورم، سیاست های ملی و نیازهای اجتماعی، چهره ای پیچیده و چندلایه یافته است. از همین رو، این نوشتار می کوشد با نگاهی دقیق و مبتنی بر داده، ویژگی های این بازار را واکاوی کند و مسیر تصمیم گیری را برای سرمایه گذاران و علاقه مندان روشن تر سازد. آنچه در ادامه می آید، تحلیلی است بر پایه چارچوب PESTEL که لایه های پنهان و آشکار این بازار را در پیوندی منسجم آشکار می کند.

در سطح سیاسی، استان مرکزی مانند سایر نقاط کشور تحت تاثیر سیاست های کلان دولت در حوزه مسکن است؛ طرح نهضت ملی مسکن و وعده ساخت واحدهای جدید، همراه با فشارهای ناشی از تحریم ها و احتمال تغییر در روابط بین الملل، فضای تصمیم گیری را شکل می دهد. اگر توافقی در سطح کلان حاصل شود، ثبات نسبی در بازار و کاهش فشار بر قیمت ها محتمل است، اما در صورت تداوم وضعیت موجود، تورم و افزایش هزینه ها همچنان بر بازار سایه خواهد انداخت.

از منظر اقتصادی، نرخ بالای تورم و نوسانات ارز، قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و رکود تورمی را تشدید کرده است. با این حال، مسکن همچنان به عنوان یک پناهگاه سرمایه ای در برابر تورم عمل می کند. در استان مرکزی، به دلیل هزینه ساخت پایین تر نسبت به تهران، سرمایه گذاری در واحدهای کوچک تر و اجاره ای جذاب تر به نظر می رسد، زیرا تقاضای واقعی در این بخش بیشتر است.

در بعد اجتماعی، تغییر الگوی زندگی و افزایش اجاره نشینی، به ویژه در شهرهای صنعتی مانند اراک و ساوه، باعث شده تقاضا برای واحدهای کوچک و مقرون به صرفه افزایش یابد. مهاجرت کارگران و کارکنان صنایع به این شهرها نیز فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد می کند. در مقابل، واحدهای لوکس و بزرگ تر کمتر مورد توجه قرار می گیرند و احتمال رکود در این بخش بالاست.

از نظر تکنولوژیک، استفاده از مصالح مدرن و فناوری های جدید در ساخت وساز، هزینه تمام شده را بالا برده است. این امر باعث می شود واحدهای جدید برای طبقه متوسط رو به بالا جذاب باشند، اما برای بخش بزرگی از جامعه دسترسی به چنین واحدهایی دشوار خواهد بود.

در حوزه زیست محیطی، محدودیت منابع آب و آلودگی هوا در اراک، فشارهایی بر توسعه پایدار وارد کرده است. این شرایط می تواند منجر به سخت گیری بیشتر در صدور مجوزهای ساخت و افزایش هزینه های انطباق با استانداردهای محیط زیستی شود.

و نهایتا در بعد قانونی، سیاست های مالیاتی بر خانه های خالی و محدودیت در تسهیلات بانکی، رفتار مالکان و متقاضیان را تحت تاثیر قرار داده است. مالکان برای اجتناب از مالیات، واحدهای خود را عرضه می کنند، اما متقاضیان به دلیل دشواری دریافت وام، توان خرید کمتری دارند

. اگر همه این عوامل را کنار هم بگذاریم، چشم انداز بازار مسکن استان مرکزی در سال ۱۴۰۵ ترکیبی از فرصت و ریسک است. قیمت ها احتمالا همچنان رشد خواهند داشت، هرچند نه به شدت تهران، و سودآوری بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک تر دیده می شود. بنابراین، برای سرمایه گذاری بلندمدت و حفظ ارزش در برابر تورم، ورود به این بازار منطقی است، اما برای سود کوتاه مدت، ریسک بالاست و نیاز به مدیریت دقیق نقدینگی دارد.

بعد

عوامل کلیدی

تاثیر بر بازار

سیاسی

(Political)

تداوم تحریم ها، سیاست های دولت در نهضت ملی مسکن (ساخت ۵۰۰ هزار واحد در کشور)، احتمال توافق هسته ای

در صورت توافق، ثبات نسبی و کاهش قیمت؛ در صورت تداوم تحریم، فشار تورمی و افزایش قیمت ها

اقتصادی (Economic)

تورم حدود ۴۰٪، نرخ ارز ~۷۵ هزار تومان، رکود تورمی، کاهش قدرت خرید خانوارها

افزایش هزینه ساخت و کاهش تقاضای واقعی؛ اما مسکن همچنان پناهگاه سرمایه ای در برابر تورم

اجتماعی

(Social)

رشد اجاره نشینی (حدود ۵۰٪ خانوارها)، مهاجرت به شهرهای صنعتی استان مرکزی (اراک، ساوه)، تغییر الگوی تقاضا به واحدهای کوچک تر

افزایش تقاضا برای واحدهای ارزان تر و اجاره ای؛ کاهش جذابیت واحدهای لوکس

تکنولوژیک

(Technological)

استفاده بیشتر از مصالح باکیفیت و نماهای مدرن، افزایش هزینه های ساخت ناشی از فناوری های جدید

افزایش قیمت تمام شده؛ اما جذابیت برای خریداران طبقه متوسط رو به بالا

زیست محیطی

(Environmental)

محدودیت منابع آب در استان مرکزی، آلودگی هوا در اراک، فشار بر توسعه پایدار

احتمال سخت گیری در صدور مجوز ساخت؛ افزایش هزینه های انطباق با استانداردهای محیط زیستی

قانونی (Legal)

سیاست های مالیاتی جدید بر خانه های خالی، تسهیلات بانکی محدود، مقررات شهرداری ها

فشار بر مالکان برای عرضه واحدها؛ اما محدودیت در دسترسی به وام خرید برای متقاضیان

چشم انداز سودآوری :

- سناریوی پایه: رشد قیمت ۱۵–۲۵٪ (به حدود ۱۲۰–۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع در تهران؛ در استان مرکزی با ضریب پایین تر، رشد مشابه اما با سطح قیمت کمتر).

- سناریوی خوش بینانه: در صورت توافق سیاسی و کنترل ارز، احتمال کاهش ۱۰–۲۰٪.

- سناریوی بدبینانه: با شوک ارزی، جهش ۴۰٪ محتمل است.

ریسک ها و فرصت ها

§ فرصت ها: - سرمایه گذاری در واحدهای کوچک و اجاره ای (تقاضای بالا).

- بهره گیری از پروژه های نهضت ملی مسکن.

-حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم.

§ ریسک ها: -رکود تورمی و کاهش معاملات.

- افزایش شدید هزینه مصالح و ساخت.

- محدودیت های قانونی و زیست محیطی.

جمع بندی :

بازار مسکن استان مرکزی در سال ۱۴۰۵ سودآور است اما پرریسک. سودآوری بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک تر دیده می شود، نه در خرید و فروش سریع. اگر هدف سرمایه گذاری بلندمدت و حفظ ارزش در برابر تورم باشد، ورود به این بازار منطقی است. اما برای سود کوتاه مدت، ریسک بالاست و نیاز به مدیریت دقیق نقدینگی دارد.

بنابراین استراتژی ما برای سرمایه گذاری عملی برای بازار مسکن استان مرکزی در سال ۱۴۰۵ باید بر اساس اصول ذیل تدوین شود

1- انتخاب شهر و موقعیت : اراک و ساوه و زرندیه : به عنوان اقطاب صنعتی، بیشترین تقاضا برای واحدهای اجاره ای و کوچک دارد. سرمایه گذاری در آپارتمان های ۶۰ تا ۹۰ متری در مناطق متوسط شهری، بیشترین بازدهی را خواهد داشت. در شهر های ساوه و زرندیه به دلیل رشد صنایع و مهاجرت کارگران، بازار اجاره پررونق است. خرید واحدهای کوچک و متوسط برای اجاره دادن، سودآورتر از فروش سریع خواهد بود. البته در شهر های خمین و محلات بازار آرام تر و کمتر تحت فشار تورمی است. این شهرها برای سرمایه گذاری بلندمدت و خرید زمین یا واحدهای ویلایی مناسب ترند.

2- نوع ملک : واحدهای کوچک (۶۰–۸۰ متر): بیشترین تقاضا را داشته و امکان نقدشوندگی بالایی دارند ضمن انکه گزینه مناسبی برای اجاره و فروش در میان مدت می باشند

واحدهای متوسط (۹۰–۱۲۰ متر): تقاضا کمتر از واحدهای کوچک است اما برای خانواده های متوسط جذاب است

زمین و ویلا: در شهرهای کوچک تر و مناطق روستایی، گزینه ای برای سرمایه گذاری بلندمدت و حفظ ارزش در برابر تورم.

3- بازه زمانی ورود و خروج برای ورود به این بازار نیمه اول سال ۱۴۰۵ بدلیل پیش بینی جهش احتمالی ارز و مصالح ساختمانیتوصیه می شود و برای خروج و نقد شوندگی طبعا نیمه دوم سال ۱۴۰۶ یعنی زمانی که بازار اجاره تثبیت شده و ارزش ملک رشد کرده است. مناسب تر است

4- استراتژی سرمایه گذاری بررسی ها و تحلیل بازار نشان می دهد تمرکز بر اجاره داری به جای خرید و فروش سریع تصمیم منطقی تری است چون بازار معاملات در رکود تورمی است.

روشن ضمیر

زمستان 1404