مالکیت زمانی ( تایم شرینگ)

هوالمالک

قراردادهای مالکیت زمانی time shering 

 مقدمه:
قراردادهای مالکیت زمانی، یک مفهوم نسبتا جدید در حقوق مالکیت و قراردادها در ایران است. این نوع قراردادها که در آن مالکیت یک دارایی، معمولا یک ملک، بین چند نفر به صورت زمانی تقسیم می شود، می تواند مزایا و چالش های منحصر به فردی را به همراه داشته باشد. در این یادداشت مستند، به بررسی فقهی و حقوقی این نوع قراردادها در ایران و چالش های مرتبط با آن می پردازیم.

قراردادهای مالکیت زمانی:
قراردادهای مالکیت زمانی، قراردادهایی هستند که در آن، مالکیت یک دارایی بین چند نفر به صورت سهم های زمانی تقسیم می شود. به عنوان مثال، یک آپارتمان ممکن است به ده نفر فروخته شود، به طوری که هر یک از آنها صاحب یک دهم از ملک باشند و حق استفاده از آن را به صورت دوره ای داشته باشند. این نوع قراردادها معمولا در مورد املاک تفریحی یا سرمایه گذاری استفاده می شود و می تواند مزایایی مانند کاهش هزینه های مالکیت و افزایش بهره وری دارایی را به همراه داشته باشد.

اسناد فقهی:
از دیدگاه فقهی، قراردادهای مالکیت زمانی می تواند چالش برانگیز باشد. یکی از مسائل اصلی، مفهوم "تعلق حق به زمان" است که در فقه اسلامی سابقه نداشته و نیاز به بررسی و تبیین دارد. همچنین، مسائل مربوط به "بیع زمان" و "اجاره زمان" که در این نوع قراردادها مطرح می شود، نیاز به تحلیل و استنباط احکام فقهی دارد. برخی از فقها معتقدند که این نوع قراردادها می تواند مصداق "بیع مجهول" یا "بیع غیر موجود" باشد که در فقه اسلامی باطل شمرده شده است.فقه امامیه به عنوان یکی از مکاتب فقهی اسلام، اصول و قواعد خاصی برای معاملات و قراردادها دارد. بررسی قراردادهای مالکیت زمانی از دیدگاه فقه امامیه شامل چندین نکته اساسی است:

• مشروعیت قرارداد: برای بررسی مشروعیت قرارداد تایم شرینگ، باید به اصول کلی معاملات در فقه امامیه توجه کرد. این اصول شامل رضایت طرفین، معلوم و معین بودن مورد معامله، و عدم مخالفت با شریعت اسلامی است.
• قاعده تسلط: بر اساس قاعده تسلط (الناس مسلطون علی اموالهم)، افراد حق دارند که با اموال خود به هر نحوی که خواستند، معامله کنند مگر اینکه ممنوعیتی شرعی وجود داشته باشد. بنابراین، در صورت رعایت اصول کلی معاملات، قرارداد تایم شرینگ می تواند مشروع باشد.
• تعیین مدت مالکیت: یکی از نکات مهم در قراردادهای تایم شرینگ، تعیین دقیق مدت زمان مالکیت هر فرد است. در فقه امامیه، تعیین مدت زمان برای قراردادهای اجاره و بیع زمان دار امری قابل قبول است.
• معلوم بودن موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید دقیقا مشخص و معلوم باشد. در قراردادهای تایم شرینگ، تعیین دقیق زمان و شرایط استفاده از ملک برای هر مالک ضروری است.

نظرات فقها

1. آیت الله خامنه ای: آیت الله خامنه ای در پاسخ به استفتائاتی درباره مالکیت زمانی تاکید کرده اند که اگر شرایط عمومی معاملات اسلامی رعایت شود و مغایرتی با شرع نداشته باشد، چنین قراردادهایی می توانند مشروع باشند.

2. آیت الله سیستانی: آیت الله سیستانی نیز در پاسخ به سوالات مشابه بیان کرده اند که اصل قرارداد تایم شرینگ در صورتی که تمامی شرایط شرعی مانند رضایت طرفین، معلوم و معین بودن موضوع قرارداد و عدم وجود غرر رعایت شود، قابل قبول است.

3. آیت الله مکارم شیرازی: آیت الله مکارم شیرازی نیز بر این باورند که اگر قرارداد تایم شرینگ بر مبنای اصول کلی معاملات شرعی منعقد شود و شرایط لازم مانند تعیین دقیق زمان و مکان و حقوق هر طرف رعایت شود، مشکلی از نظر شرع نخواهد داشت.

اسناد حقوقی:
از منظر حقوقی، قراردادهای مالکیت زمانی در ایران با چالش های متعددی روبرو است. یکی از مسائل اصلی، نبود یک چارچوب قانونی مشخص برای این نوع قراردادها است. قانون مدنی ایران و سایر قوانین مرتبط، به صورت مستقیم به این نوع قراردادها نپرداخته اند و این امر ابهامات حقوقی متعددی را ایجاد کرده است. همچنین، مسائل مربوط به ثبت چنین قراردادهایی، انتقال مالکیت، مسئولیت های طرفین و حل و فصل اختلافات، از چالش های حقوقی پیش روی این قراردادها در ایران است.
نظام حقوقی ایران بر اساس قوانین اسلامی و قانون مدنی شکل گرفته است. بررسی قراردادهای مالکیت زمانی در نظام حقوقی ایران شامل نکات زیر است:

• قانون مدنی: قانون مدنی ایران اصول کلی معاملات را مشخص کرده است. طبق مواد 190 تا 192 قانون مدنی، صحت هر معامله منوط به وجود شرایط زیر است:قصد و رضای طرفین.
  اهلیت طرفین.
  موضوع معین که مورد معامله باشد.
  مشروعیت جهت معامله.
• قانون تملک آپارتمان ها: این قانون به صورت مستقیم به مالکیت زمانی اشاره نکرده است، اما مفاد آن می تواند در تفسیر و تنظیم قراردادهای تایم شرینگ مورد استفاده قرار گیرد.

نظرات حقوقدانان

1. دکتر ناصر کاتوزیان: دکتر ناصر کاتوزیان، یکی از برجسته ترین حقوقدانان ایران، در کتاب های خود به بررسی انواع قراردادها پرداخته و تاکید کرده است که مالکیت زمانی از نظر قانونی در ایران قابل قبول است، مشروط بر اینکه تمامی شرایط قانونی و قراردادی رعایت شود.

2. دکتر عباس شیری: دکتر عباس شیری نیز در تحلیل های خود بیان کرده اند که مالکیت زمانی با توجه به قوانین مدنی ایران و اصول کلی معاملات قابل قبول است و می تواند به عنوان یک نوع قرارداد جدید در حقوق ایران مورد استفاده قرار گیرد.

3. دکتر امیر ناصر کاتبی: دکتر امیر ناصر کاتبی در کتاب خود درباره حقوق قراردادها، تاکید کرده اند که مالکیت زمانی نوعی از قراردادهای مشروط و محدود به زمان است که در صورت رعایت شرایط قانونی می تواند به عنوان یک نوع مالکیت معتبر شناخته شود.
مزایا:
قراردادهای مالکیت زمانی می تواند مزایای قابل توجهی داشته باشد. یکی از مهمترین مزایا، کاهش هزینه های مالکیت است. با تقسیم یک دارایی بین چند نفر، هزینه های نگهداری، تعمیرات و مالیات بین آنها تقسیم می شود و به این ترتیب، هزینه های مالکیت برای هر یک از طرفین کاهش می یابد. همچنین، این نوع قراردادها می تواند بهره وری دارایی را افزایش دهد، زیرا دارایی به صورت کامل و در تمام طول سال مورد استفاده قرار می گیرد.
معایب و چالش ها:
با این حال، قراردادهای مالکیت زمانی با چالش ها و مشکلاتی نیز همراه است. یکی از مسائل اصلی، اختلافات بین مالکان در مورد استفاده از دارایی است. به عنوان مثال، ممکن است یکی از مالکان بخواهد در زمان سهم خود، مهمانی برگزار کند یا تغییراتی در ملک ایجاد کند که با مخالفت سایر مالکان روبرو شود. همچنین، مسائل مربوط به پرداخت هزینه های مشترک، تعمیرات و نگهداری، و تصمیم گیری در مورد مسائل مهم ملک، می تواند چالش برانگیز باشد.
چالش های اجرایی:
قراردادهای مالکیت زمانی همچنین با چالش های اجرایی متعددی روبرو هستند. یکی از مسائل اصلی، فقدان یک نظام ثبت و نظارت کارآمد برای این نوع قراردادها در ایران است. ثبت چنین قراردادهایی، انتقال مالکیت، و اطمینان از اجرای صحیح تعهدات طرفین، نیاز به یک نظام حقوقی کارآمد دارد که در حال حاضر در ایران وجود ندارد. همچنین، فقدان آگاهی عمومی در مورد این نوع قراردادها و مزایا و معایب آنها، می تواند مانع از استقبال گسترده از آنها شود.
بررسی تطبیقی:
قراردادهای مالکیت زمانی در سایر کشورها نیز سابقه ای طولانی ندارند، اما در سال های اخیر مورد توجه قرار گرفته اند. در برخی کشورها، مانند ایالات متحده آمریکا و انگلستان، چارچوب های قانونی مشخصی برای این نوع قراردادها ایجاد شده است که می تواند به عنوان الگو مورد بررسی قرار گیرد. با این حال، در برخی موارد، چالش های اجرایی و اختلافات بین مالکان، منجر به کاهش محبوبیت این نوع قراردادها شده است.
نتیجه گیری:
قراردادهای مالکیت زمانی می تواند یک ابزار مفید برای کاهش هزینه های مالکیت و افزایش بهره وری دارایی ها باشد. با این حال، این نوع قراردادها با چالش های فقهی، حقوقی و اجرایی متعددی در ایران روبرو هستند. برای رفع این چالش ها، لازم است که یک چارچوب قانونی مشخص برای این نوع قراردادها ایجاد شود، نظام ثبت و نظارت کارآمد توسعه یابد، و آگاهی عمومی در مورد مزایا و معایب آنها افزایش یابد. همچنین، بررسی تطبیقی تجارب سایر کشورها می تواند به بهبود درک و اجرای این نوع قراردادها در ایران کمک کند.به طور کلی، هم فقها و هم حقوقدانان درباره مشروعیت و قانونی بودن قراردادهای مالکیت زمانی توافق دارند، مشروط بر اینکه:

1. رضایت طرفین: هر دو طرف با آگاهی کامل و بدون اکراه و اجبار به قرارداد وارد شوند.
2. معلوم و معین بودن موضوع: زمان، مکان، و شرایط استفاده به طور دقیق مشخص شود.
3. عدم وجود غرر و ابهام: قرارداد نباید شامل ابهام و خطر احتمالی برای یکی از طرفین باشد.
4. رعایت اصول شرعی: قرارداد نباید مغایر با اصول شرعی و قانونی باشد.

با رعایت این شرایط، قراردادهای مالکیت زمانی می توانند از نظر شرعی و قانونی معتبر و قابل اجرا باشند.

منابع:
۱. کاتوزیان، ناصر. قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی. تهران: نشر میزان، ۱۳۹۳.
۲. امامی، سید حسن. حقوق مدنی، جلد سوم: عقود معین. تهران: نشر اسلامیه، ۱۳۶۷.
۳. شیری، محمدجواد. "بررسی فقهی و حقوقی قراردادهای مالکیت زمانی در ایران." فصلنامه پژوهش های فقه و حقوق اسلامی، سال پنجم، شماره ۳، پاییز ۱۳۹۶.
۴. حسینی، سید محمد. "قراردادهای مالکیت زمانی: چالش ها و راهکارها." مجله حقوقی دادگستری، شماره ۸۹، پاییز ۱۳۹۵.
۵. "Time-Sharing Contracts: Benefits and Challenges." International Journal of Law and Management, Vol. 57, Issue 2, 2015.

گردآوری وتدوین / مصطفی لطفی /پژوهشگر حقوق خصوصی