سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست و چگونه کار می کند؟

هوالمالک

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست و چگونه کار می کند؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است طی یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» را برای ساماندهی و ثبت ادعاهای مرتبط با اموال غیرمنقول راه اندازی کند. این سامانه به عنوان ابزاری برای ثبت و بررسی ادعاهای مرتبط با مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که قبل از راه اندازی سامانه ایجاد شده اند و فاقد سند رسمی هستند، طراحی و اجرایی می شود.

راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ ۱۳ خردادماه ۱۴۰۳ توسط سرپرست ریاست جمهوری دکتر مخبر به قوه قضائیه و سایر دستگاه های مربوطه ابلاغ شد. بر این اساس، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا ۱۳ خردادماه ۱۴۰۴ این سامانه را راه اندازی نماید. این اقدام با هدف شفاف سازی و ساماندهی ادعاهای ملکی و کاهش دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت اموال غیرمنقول انجام می شود.

کاربردهای سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:

این سامانه به منظور ثبت و ساماندهی ادعاهای زیر ایجاد می شود:

• ادعای مالکیت عین:
•  ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت مستقیم و کامل بر اموال غیرمنقول.
• ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال: 
• ثبت مالکیت منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال.
• حق انتفاع و حق ارتفاق: 
• ثبت حقوقی نظیر استفاده از اموال غیرمنقول یا بهره برداری از آن ها که پیش از راه اندازی سامانه ایجاد شده اند و فاقد سند رسمی هستند.
• 
  

مهلت ثبت ادعاها در سامانه:

مطابق قانون، مدعیان حقوق ذکرشده باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در سامانه ثبت کنند. علاوه بر این، آن ها موظفند ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعاها در سامانه، اقدامات قانونی لازم نظیر تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یا انجام دیگر اقدامات قانونی مرتبط را انجام دهند و مدارک مربوطه را در سامانه بارگذاری نمایند.

وظایف مراجع قانونی پس از ثبت ادعا:

پس از ثبت ادعاها در سامانه، مراجع قانونی مکلفند تمامی اقدامات انجام شده توسط متقاضیان و نتایج آن ها را در سامانه ثبت و پیگیری کنند. این اقدامات شامل بررسی صحت ادعاها، رسیدگی به مدارک ارائه شده، و اعلام نتیجه نهایی به متقاضیان می باشد. هدف از این فرآیند، تضمین حقوق قانونی مالکین و جلوگیری از بروز اختلافات ملکی در آینده است.

تبعات عدم ثبت ادعا در سامانه:

چنانچه فردی ادعای خود را در مهلت قانونی مقرر در سامانه ثبت نکند، با پیامدهای قانونی جدی مواجه خواهد شد:

• عدم امکان ثبت ادعا: 
• پس از اتمام مهلت قانونی، مدعی قادر به ثبت هیچ گونه ادعایی نسبت به ملک در سامانه نخواهد بود.
• عدم امکان استناد و استماع دعوی: 
• در صورت انقضای مهلت قانونی، ادعاهای مطرح شده علیه اراضی عمومی و دولتی و همچنین اشخاص ثالث با حسن نیت (که از معاملات قبلی بی اطلاع بوده اند) دیگر قابل استناد و استماع نخواهند بود. در این شرایط، مدعی حقوق مالکیتی تنها می تواند نسبت به مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول خود اقدام کند.
• 
  

مجازات ثبت اسناد عادی بدون استحقاق در سامانه:

به موجب تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام، اگر فردی با آگاهی از عدم استحقاق، خود یا از طریق دیگری اقدام به ثبت سند عادی در سامانه کند، به جزای نقدی معادل ۲۰٪ قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. در صورتی که جرایمی نظیر جعل اسناد یا تبانی برای تصرف مال غیر نیز در این فرآیند رخ دهد، علاوه بر جزای نقدی مذکور، مرتکب به مجازات های مقرر برای جرایم ارتکابی نیز محکوم خواهد شد.

اعلان عمومی و اجرای قانون:

پس از راه اندازی رسمی سامانه، این امر به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور اعلان عمومی خواهد شد. این اعلان، شروعی رسمی برای الزام به ثبت تمامی ادعاهای ملکی در سامانه و اجرای کامل قانون می باشد.

با اجرای این قانون و راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، انتظار می رود که شفافیت بیشتری در فرآیند ثبت مالکیت ها ایجاد شده و مشکلات و چالش های مرتبط با مالکیت های غیررسمی به طور قابل توجهی کاهش یابد. این اقدام گامی مهم در راستای نظم دهی به امور ملکی و کاهش دعاوی حقوقی مرتبط در کشور محسوب می شود.

جمع بندی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف کرده است تا سامانه ای به نام «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» را برای ثبت ادعاهای ملکی و حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول راه اندازی کند. این سامانه، ابزاری کلیدی برای شفاف سازی مالکیت ها و کاهش دعاوی حقوقی است. متقاضیان باید ظرف دو سال از راه اندازی سامانه، ادعاهای خود را ثبت و مدارک لازم را ارائه کنند. عدم ثبت در مهلت مقرر، منجر به از دست دادن حق ادعا و مواجهه با پیامدهای قانونی خواهد شد. همچنین، درج اسناد بدون استحقاق در سامانه، علاوه بر جریمه نقدی، مجازات های قانونی شدیدتری را به دنبال خواهد داشت. راه اندازی رسمی این سامانه، به دستور رئیس قوه قضائیه اعلام خواهد شد و نقطه عطفی در مدیریت و ساماندهی حقوق مالکیت اموال غیرمنقول در کشور خواهد بود.

مصطفی لطفی / وکیل دادگستری / پژوهشگر حقوق خصوصی