طراحی نظام تامین مالی کارآمد مسکن در شرایط تورمی

تورم بالا در کشورهای مختلف منجر به تاثیرات منفی بر تقاضای مسکن شده است؛ زیرا تورم سبب میشود تا با گذشت زمان، ارزش میزان بازپرداخت واقعی ماهیانهی وام توسط افراد کاهش یابد. از این رو نهادهای ارائهدهنده تسهیلات برای جبران اینکه ارزش پرداختی واقعی کل برابر با حالتی شود که تورم وجود ندارد، میزان قسط های اولیه را افزایش میدهند. در نتیجه نسبت پرداختی ماهیانه به درآمد خانوار در ماههای ابتدایی بالاتر از ماههای بعدی با تورم بالاتر است و این نسبت با توجه به سهم بالای هزینه مسکن از بودجه خانوار در کشور ما، فشار بیشتری را به اقشار مختلف خصوصا دهکهای پایین درآمدی تحمیل میکند. پس به دلیل فشار زیاد پرداختی در ماههای ابتدایی، خانوارها از خرید مسکن صرف نظر میکنند. همچنین تورم با ایجاد نااطمینانی، بر تقاضای مسکن تاثیر گذار است و در این حالت، عرضه مانده های واقعی پول توسط بانکها و سایر تسهیلات دهندگان کمتر خواهد بود و در سمت مقابل، قدرت تامین مالی خانوار کاهش مییابد. همچنین تورم منجر به افزایش سرعت گردش پول، کاهش سررسید بدهی ها و تشدید مشکل عدم تطابق زمانی بدهی و دارایی ارائه دهندگان تسهیلات شده و تمایل به عرضه وام های بلندمدت کاهش مییابد؛ درنتیجه سازوکار رایج وام های رهنی هم از سمت عرضه و هم تقاضا، با مشکلات بسیاری روبه رو است. راهحلی که در بسیاری از کشورها پیگیری شده است، به دو دسته تقسیم میشود: ۱ ( پرداخت یارانه در قالب کاهش نرخ بهره. ۲ ( طراحی وامهای رهنی متناسب با شرایط تورمی. با توجه به اینکه دولت در کشور ما با مشکل کسری بودجه دستوپنجه نرم میکند و تورم بالا است، راه حل اول راهگشا نیست و مشکلات دیگری را سبب میشود. اما راهحل طراحی وامهای رهنی متناسب با شرایط تورمی بسیار مناسب تر خواهد بود. البته طراحی این ابزار مالی به تنهایی کافی نیست و توجه به بستر نهادی لازم جهت عملکرد کارآمد آن بسیار مهم است. از این رو علاوه بر ارائه انواع ابزارهای مالی، به بررسی شرایط نهادی لازم میپردازیم. این شرایط عبارتست از طراحی بازار ثانویه وام رهنی، طراحی قواعد پیش فروش، ایفای صحیح نقش دولت شامل نقش تخصیصی، توزیعی، ثبات بخشی و تنظیم گری، تاسیس بانکهای توسعه ای.

Keywords:

مسکن , ابزارهای تامین مالی , وام رهنی با دو شاخص DIM , بازار ثانویه , اوراق سازی وام های رهنی , شرایط تورمی.