عامل های اثرگذار در قیمت گذاری مسکن و مستغلات شهری

تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد .از آنجا که از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، و از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. در این راستا به سبب ناهمگنی مسکن وتاثیرپذیری قیمت آن از خصوصیات و ویژگیهایش سبب شده تا از چند دهه گذشته استفاده از تابع هدانیک برای برآورد قیمت مسکن رایج شود. در این مقاله ابتدا سعی در بررسی عوامل نوسانات اخیر قیمت مسکن نموده و سپس عوامل اصلی تغییرات قیمت شناسایی میگردد بعد از آن با بهره گیری از فرم های خطی، نیمه لگاریتمی و لگاریتمی دوبل تاثیر هر کدام از ویژگی های مختلف واحد مسکونی بالا خص ویژگی های محیطی و محلی آن بر قیمت نهایی، در منطقه مورد مطالعه (کوی نصر-گیشا- تهران) با استفاده از تابع هدانیک(برآورد مطلوبیت نهایی) مورد بررسی قرارگرفته وقیمتهای ضمنی هر ویژگی محاسبه شده است.داده های این مطالعه از پرسشنامه ارزش و رتبه گذاری ترجیحات انتخاب مسکن ، از میان اشخاص فروشنده واحد های آپارتمانی جمع آوری و استخراج گردیده است. در پایان با برنامه نویس نرم افزاری جهت برآورد قیمت مسکن در محدوده اشاره شده بر اساس خصوصیات ملک این توانایی برای کاربران ایجاد میشود که بتوانند ، ملک مورد تقاضای خود را قیمت یابی نمایند.

Keywords:

شهرداری , مسکن , مستغلات