Civil liability of brokers and real estate consultants in real estate transactions
This Preprint With 36 Page And PDF Format Ready To Download
- Certificate
- I'm the author of the paper
Export:
Document National Code:
Index date: 8 October 2024
Civil liability of brokers and real estate consultants in real estate transactions abstract
Civil liability of brokers and real estate consultants in real estate transactions Keywords:
Civil liability of brokers and real estate consultants in real estate transactions authors
دانشجو دکتری
مقدمه/پیشینه تحقیق
مقدمه
در مورد پژوهش پیش رو؛ مساله اصلی و محور مرکزی این است که ابتدا به ساکن باید وجود هرگونه مسئولیت مدنی و حقوقی را له متعاقدین و علیه مشاورین املاک و دلالان املاک متصور بود یا خیر ؟! و اینکه به هر ترتیب اگر عقدی از هر نوع از عقود رایج در حوزه نقل و انتقال اموال غیرمنقول میان متعاقدین منعقد گردید و چنانچه که به هر تقدیر این معامله و عقد پایدار نماند و محکوم به بطلان و یا فساد شد ؛ آیا در این وضعیت مشاورین ملاک هم مسئول خواهند بود و اگر مسئولیتی را متصور بدانیم باید توجه نمود که در چه شرایط و اوضاع و احوالی این مسئولیت مدنی بر عهده مشاورین املاک و دلالان مستقر خواهد شد و همچنین چه راه حل هایی برای جبران خسارت و نیز رفع این وضعیت و جلوگیری از متضرر شدن طرفین عقد را می توان شناسایی و اعمال نمود .
برخی تصور بر این دارند که مشاورین املاک تنها مسئول ثبت اراده طرفین در قالب یک مبایعه نامه و یا اجاره نامه را دارند و صرفا در ازای انجام امور فوق حق الزحمه ثبت بیع نامه و اجاره نامه را دریافت می دارند و مطلقا نسبت به نتایج و عواقب معامله مذکور در آینده هیچ اثر حقوقی بر عهده آنان مترتب نخواهد بود . اما در این میان برخی هم به وجود برخی از مسئولیت های مدنی در حوزه مشاورین و دلالان املاک واقف و آگاه می باشند و با عنایت به اینکه چنین مسئولیت حقوقی عهده آنها وجود دارند بر این تصور هستند که می توان با درج شروطی در ضمن معامله, این گونه مسئولیت ها را از عهده خویش ساقط نمود . ولی در عرصه علم حقوق و علی الخصوص حوزه حقوق مدنی و نقل و انتقال اموال غیرمنقول قطعا وضعیت ها و حالاتی به وقوع می پیوندد که گاها بر اثر فعل یا ترک فعل مشاورین املاک ضرر و زیانی به متعاقدین و یا اشخاص ثالث ذینفع وارد شده و یا اینکه بر اثر فعل یا ترک فعل این مشاورین عقد مورد نظر وارد وضعیت بطلان و فساد می گردد که بر اساس عمومات و اصول عمومی قواعد مسئولیت مدنی ؛ مشاورین در این حالت مذکور مسئول پاسخگویی وضعیت به وجود آمده خواهند بود .
کتاب " مسئولیت مدنی مشاوران املاک در حقوق ایران " به قلم نوید هاشمی اثری است که پژوهشگر در فصل بندی این کتاب به ترتیب ضمن تعریف ماهیت و آشنایی دادن با حرفه مشاوران املاک، در صدد تشریح مبانی حقوقی و مبانی فقهی مسئولیت حقوقی برآمده و پس از درج تعاریفی از واژگان دلال و فعل دلالی، انواع آن را نیز ذکر نموده است . و ضمن اینکه اصول کاربردی قراردادها و مصادیق مسئولیت های مدنی ناشی از تقصیر و نادیده گرفتن قانون را نیز متذکر گردیده است . که در اینجا به نظر می رسد که منظور نگارنده کتاب از نادیده گرفتن قانون همان تقصیر است . زیرا چنین است که اگر فرد مشاور مقرراتی را نادیده بگیرد یعنی اینکه از وجود و اهمیت رعایت و عواقب عدم اعمال آن مقررات مطلع بوده است. و در حالت بدبینانه آن می توان به جنبه کیفری آن نیز عنایت داشت و در اینجا منظور عدم داشتن مهارت شغلی نمی باشد .
روش ها
روش نگارش این مقاله به صورت کتابخانه ای و در پاره ای از موارد جزئی بصورت مشاهدات و بررسی میدانی از جامعه هدف می باشد .
نتایج
نتیجه گیری :
بنگاه های معاملاتی املاک و مشاورین املاک به واسطه گری معاملات ملکی میان طرفین معامله می- پردازند و این واسطه گری طبق قوانین و مقررات دارای محدوده ای از مسئولیت مدنی و کیفری است که لازم است هم مشاوران املاک و هم طرفین دعوا نسبت به آن آگاهی و توجه لازم را داشته باشند . از موارد مسئولیت کیفری مشاور املاک می توان به جرم جعل و جرم معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر و خیانت در امانت (اسناد امانتی) اشاره کرد . خدمات دلالان املاک به شکل نماینده و مشاوره از جهان غرب گسترش پیدا نمود پس بهترین حالت برای انجام معاملات خود انجام مشورت با مشاور شخصی مستقل و یکطرفه می باشد .
هدف از اینکه ما برای انجام معاملات خویش به دفاتر مشاورین املاک مراجعه می نمائیم فارغ از تمام محدودیتهای زندگی شهری امروزه, در درجه عالی استفاده و به خدمت گرفتن استعداد و مهارت و دانش مشاوراملاک می باشد . و به طبع, هر آن چیزی که در کیفیت و میزان ارائه این خدمت از سوی مشاوراملاک تاثیر بگذارد و انتساب آن به فرد مشاوراملاک قابل اثبات باشد موجب مسئولیت وی در مقابل متعاملین می- گردد .
امروزه با اندکی سیر و نگاهی اجمالی به نحوه عملکرد فعالیت مشاورین املاک در مناطق و استان های مختلف ایران به راحتی با این نکته مواجه می گردید که در هر منطقه بطور سلیقه ای و خارج از ضوابط و چهارچوب های حقوقی تعریف شده ذیل آئین نامه ها و اساسنامه های اتحادیه صنفی در معاملات اقدام می نمایند . و این موضوع نیز واضح و ظاهر است که بطور مثال اگر یک ملک در منطقه شمال کشور مورد معامله قرار می گیرد و یک ملک دیگر از همان نوع و مشخصات در جنوب کشور و یا در سایر نقاط دیگر کشور مورد معامله قرار می گیرد در نوع عملکرد و نوع و تشریفات انعقاد عقد تفاوتی وجود داشته باشد . چه اینکه قوانین مدنی و... مطابق قانون و به حکم قانون بر اساس اصل سرزمینی بودن قوانین در تمامی نقاط داخل در حدود مرزی کشور مجری و الزام آور می باشند . البته در برخی از موارد فرعی و غیر اصلی عنصر عرف محلی را می توان به نوعی دخیل دانست و در این موارد غیر اصلی که اثر عمیقی در معاملات ندارند استثناء عرف را پذیرا شد . مثلا در برخی از شهر ها ساختار بناها به گونه ای ساخته شده اند که بناها بطور مطبق ساخته شده اند که از نمونه های بارز آن می توان به شهر ابیانه و ماسوله نام برد. که به جهت ساخت املاک در سراشیبی کوه ها بام ملک واقع در سفلی, حیاط ملک واقع در علیا را تشکیل می دهد . و در این گونه موارد و نواحی بطور استثناء می بایست در انعقاد معامله شرایط عرفی محل جغرافیایی را لحاظ نمود .
به نظر می رسد بخش عظیمی از انبوه موارد اختلافی در حوزه ملک و معاملات املاک که در محاکم در جریان می باشند و بطور روز افزون و با گسترش حوزه شهرسازی به طور سرسام آوری رو به افزایش است ناشی از فقدان یک سیستم جامع آموزشی و آگاه سازی و الزامات کلی و سراسری می باشد . به شکلی که هر فرد ایرانی اگر قصد خرید یک ملک را در هر نقطه ای از کشور داشت بدون هیچ گونه ابهامی بتواند معامله نماید .
این گونه اختلاف ها و تفاوت های رفتاری در حوزه انعقاد عقود ملکی در سایر عقود نیز مجری می- باشد . به طور مثال, در بسیاری از شهرهای کشور و علی الخصوص مناطقی که دارای پردیس های دانشگاهی می باشد انعقاد عقد اجاره و رهن برای افراد مجرد بسیار سهل و آسان می باشد و چه بسا برای جذب مستاجر با شرط تجرد تبلیغات بسیار وسیعی از سوی دفاتر املاک صورت می پذیرد . اما در همان شهر و تنها چند کیلومتر دورتر از مناطق فوق- الذکر انعقاد عقد اجاره با شرط تجرد مستاجر تحت هیچ شرایطی انجام نمی گیرد . و اگر هم به هر دلیلی عقد منعقد گردد به محض کشف واقع, یا موجر و یا مدیر دفتر املاک با اطلاع و اذن موجر اقدام به فسخ اجاره می نماید . فارغ از تمامی جهات اجتماعی و اخلاقی باید پذیرفت که وجود یک الگوی مشخص و ضوابط صنفی در این موارد باید به وجود آید تا این آئین نامه اجرائی سراسری پاسخگوی نیاز هر فرد به مسکن گردد . و سردرگمی افراد را برای انعقاد یک معامله با خیالی آسوده را پایان بخشد .
بحث ها
مبحث اول – تاریخچه دلالی
مبحث دوم - دلالی اموال غیرمنقول
مبحث سوم - تقسیم بندی کارکردی مشاوران
مبحث چهارم - مسئولیت های دلال
مبحث پنجم- داوری در معاملات
مبحث ششم - قلمرو مشاوران املاک در عقود
نتیجه گیری
نتیجه گیری :
بنگاه های معاملاتی املاک و مشاورین املاک به واسطه گری معاملات ملکی میان طرفین معامله می- پردازند و این واسطه گری طبق قوانین و مقررات دارای محدوده ای از مسئولیت مدنی و کیفری است که لازم است هم مشاوران املاک و هم طرفین دعوا نسبت به آن آگاهی و توجه لازم را داشته باشند . از موارد مسئولیت کیفری مشاور املاک می توان به جرم جعل و جرم معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر و خیانت در امانت (اسناد امانتی) اشاره کرد . خدمات دلالان املاک به شکل نماینده و مشاوره از جهان غرب گسترش پیدا نمود پس بهترین حالت برای انجام معاملات خود انجام مشورت با مشاور شخصی مستقل و یکطرفه می باشد .
هدف از اینکه ما برای انجام معاملات خویش به دفاتر مشاورین املاک مراجعه می نمائیم فارغ از تمام محدودیتهای زندگی شهری امروزه, در درجه عالی استفاده و به خدمت گرفتن استعداد و مهارت و دانش مشاوراملاک می باشد . و به طبع, هر آن چیزی که در کیفیت و میزان ارائه این خدمت از سوی مشاوراملاک تاثیر بگذارد و انتساب آن به فرد مشاوراملاک قابل اثبات باشد موجب مسئولیت وی در مقابل متعاملین می- گردد .
امروزه با اندکی سیر و نگاهی اجمالی به نحوه عملکرد فعالیت مشاورین املاک در مناطق و استان های مختلف ایران به راحتی با این نکته مواجه می گردید که در هر منطقه بطور سلیقه ای و خارج از ضوابط و چهارچوب های حقوقی تعریف شده ذیل آئین نامه ها و اساسنامه های اتحادیه صنفی در معاملات اقدام می نمایند . و این موضوع نیز واضح و ظاهر است که بطور مثال اگر یک ملک در منطقه شمال کشور مورد معامله قرار می گیرد و یک ملک دیگر از همان نوع و مشخصات در جنوب کشور و یا در سایر نقاط دیگر کشور مورد معامله قرار می گیرد در نوع عملکرد و نوع و تشریفات انعقاد عقد تفاوتی وجود داشته باشد . چه اینکه قوانین مدنی و... مطابق قانون و به حکم قانون بر اساس اصل سرزمینی بودن قوانین در تمامی نقاط داخل در حدود مرزی کشور مجری و الزام آور می باشند . البته در برخی از موارد فرعی و غیر اصلی عنصر عرف محلی را می توان به نوعی دخیل دانست و در این موارد غیر اصلی که اثر عمیقی در معاملات ندارند استثناء عرف را پذیرا شد . مثلا در برخی از شهر ها ساختار بناها به گونه ای ساخته شده اند که بناها بطور مطبق ساخته شده اند که از نمونه های بارز آن می توان به شهر ابیانه و ماسوله نام برد. که به جهت ساخت املاک در سراشیبی کوه ها بام ملک واقع در سفلی, حیاط ملک واقع در علیا را تشکیل می دهد . و در این گونه موارد و نواحی بطور استثناء می بایست در انعقاد معامله شرایط عرفی محل جغرافیایی را لحاظ نمود .
به نظر می رسد بخش عظیمی از انبوه موارد اختلافی در حوزه ملک و معاملات املاک که در محاکم در جریان می باشند و بطور روز افزون و با گسترش حوزه شهرسازی به طور سرسام آوری رو به افزایش است ناشی از فقدان یک سیستم جامع آموزشی و آگاه سازی و الزامات کلی و سراسری می باشد . به شکلی که هر فرد ایرانی اگر قصد خرید یک ملک را در هر نقطه ای از کشور داشت بدون هیچ گونه ابهامی بتواند معامله نماید .
این گونه اختلاف ها و تفاوت های رفتاری در حوزه انعقاد عقود ملکی در سایر عقود نیز مجری می- باشد . به طور مثال, در بسیاری از شهرهای کشور و علی الخصوص مناطقی که دارای پردیس های دانشگاهی می باشد انعقاد عقد اجاره و رهن برای افراد مجرد بسیار سهل و آسان می باشد و چه بسا برای جذب مستاجر با شرط تجرد تبلیغات بسیار وسیعی از سوی دفاتر املاک صورت می پذیرد . اما در همان شهر و تنها چند کیلومتر دورتر از مناطق فوق- الذکر انعقاد عقد اجاره با شرط تجرد مستاجر تحت هیچ شرایطی انجام نمی گیرد . و اگر هم به هر دلیلی عقد منعقد گردد به محض کشف واقع, یا موجر و یا مدیر دفتر املاک با اطلاع و اذن موجر اقدام به فسخ اجاره می نماید . فارغ از تمامی جهات اجتماعی و اخلاقی باید پذیرفت که وجود یک الگوی مشخص و ضوابط صنفی در این موارد باید به وجود آید تا این آئین نامه اجرائی سراسری پاسخگوی نیاز هر فرد به مسکن گردد . و سردرگمی افراد را برای انعقاد یک معامله با خیالی آسوده را پایان بخشد .
مراجع و منابع این Preprint: