اجور معوقه مستاجر

اجور معوقه مستاجر چیست؟

اجور معوقه به مبلغ اجاره ای گفته می شود که مستاجر موظف بوده در تاریخ مشخص شده در قرارداد اجاره، به موجر پرداخت کند اما به دلایل مختلفی این پرداخت انجام نشده است.

به عبارت ساده تر، اجاره ای که باید پرداخت می شده، هنوز پرداخت نشده است،

بنابراین به آن اجاره معوقه می گویند. در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، موجر می تواند با مراجعه به دادگاه یا مراجع قانونی دیگر، درخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه دهد. در برخی موارد، ممکن است موجر بتواند از طریق دادگاه اقدام به تخلیه ملک نیز کند.

تفاوت اجاره معوقه مستاجر و اجرت المثل

اجاره معوقه به پولی گفته می شود که مستاجر موظف بوده طبق قرارداد اجاره در زمان های مشخص به موجر پرداخت کند اما به دلایلی این پرداخت انجام نشده است.

این مبلغ مربوط به همان مدت زمانی است که مستاجر طبق قرارداد در ملک سکونت داشته است.

اجرت المثل اما به پولی گفته می شود که مستاجر باید بابت زمانی که بدون اجازه موجر و بعد از پایان قرارداد اجاره در ملک سکونت داشته است، بپردازد. در واقع، اجرت المثل برای زمانی است که مستاجر از ملکی استفاده می کند که دیگر حق استفاده از آن را ندارد.

برای مثال، فرض کنید قراردادی یک ساله بین موجر و مستاجر منعقد شده است.

مستاجر تا ماه پنجم اجاره بها را به موقع پرداخت کرده اما از ماه ششم تا پایان قرارداد، اجاره بها را پرداخت نکرده است. در این حالت، موجر می تواند از مستاجر، اجاره بهای ماه های ششم تا دوازدهم را به عنوان اجاره معوقه مطالبه کند.

حال تصور کنید که پس از پایان ۱ سال قرارداد، مستاجر بدون اجازه موجر به مدت ۲ ماه دیگر در ملک باقی مانده است. در این حالت، علاوه بر اجاره معوقه ماه های آخر، موجر می تواند از مستاجر، اجرت المثل دو ماه اضافی را نیز مطالبه کند.

تفاوت اصلی این دو مفهوم در زمان وقوع آنهاست. اجاره معوقه مربوط به زمانی است که قرارداد هنوز معتبر است اما مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده است. اما اجرت المثل به زمانی مربوط می شود که قرارداد به پایان رسیده و مستاجر بدون اجازه در ملک باقی مانده است.

چه مدارکی برای طرح دعوی لازم است؟

برای طرح دعوی مطالبه اجور معوقه، مدارک و مستندات زیر معمولا مورد نیاز است تا دعوی در دادگاه به درستی بررسی و پیگیری شود:

• اجاره نامه: اصل و رونوشت مصدق قرارداد اجاره
• اسناد پرداخت اجاره بها: رسیدهای پرداخت اجاره بها یا هر مدرک دیگری که نشان دهنده پرداخت های قبلی باشد
• سند مالکیت: سند مالکیت ملک
• کارت ملی: کپی کارت ملی موجر و مستاجر

با ارائه این مدارک، موجر می تواند دعوی خود را به شکل صحیح و قانونی مطرح کرده و احتمال موفقیت خود در وصول اجور معوقه مستاجر را افزایش دهد.

در این بین ارائه مدارکی مانند مدارک مربوط به تخلفات احتمالی مستاجر، صورتحساب های مالی مربوط به اجاره های پرداخت شده، اظهارنامه یا اخطارهای رسمی و مدارک مربوط به هرگونه توافق اضافی یا تغییرات در شرایط اجاره نیز می تواند بسیار کمک کند.

شما می توانید در رابطه با ارائه هریک از این مدارک با وکیل خود مشورت کنید.

اظهارنامه مطالبه اجور معوقه

قبل از آنکه تصمیم بگیرید به دادگاه مراجعه کنید تا اجاره بهای معوقه خود را وصول کنید، بهتر است یک اظهارنامه رسمی به مستاجر ارسال کنید. این کار چند مزیت مهم دارد:

حل مساله قبل از دادگاه: ممکن است با ارسال این اظهارنامه، مستاجر به سرعت به تعهدات خود عمل کند و نیازی به طی مراحل طولانی دادرسی نباشد.

شروع محاسبه خسارت تاخیر تادیه: اگر مستاجر همچنان در پرداخت اجاره بها تاخیر کند، شما می توانید از تاریخ ارسال اظهارنامه، خسارت تاخیر تادیه را محاسبه کنید.

این بدان معناست که مبلغی که مستاجر باید به عنوان خسارت پرداخت کند، بیشتر خواهد بود. چرا که طبق قانون، خسارت تاخیر تادیه از زمانی شروع می شود که طلبکار به طور رسمی مطالبه خود را اعلام کند.

در اظهارنامه باید به طور دقیق مشخص کنید که چه مبلغی از اجاره بها، معوقه است و تا چه تاریخی باید پرداخت شود. همچنین باید به مستاجر تذکر دهید که در صورت عدم پرداخت، اقدامات قانونی لازم انجام خواهد شد.

مبالغ تا 20 میلیون تومان:

برای دعاوی با مبلغ خواسته تا سقف 20 میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل اقامت مستاجر، صلاحیت رسیدگی دارد.

مبالغ بیش از 20 میلیون تومان:

برای دعاوی با مبلغ خواسته بیش از 20 میلیون تومان، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت مستاجر صلاحیت رسیدگی دارد.

قابل توجه اینکه ملاک اصلی برای تعیین صلاحیت، مبلغ خواسته (یعنی همان اجور معوقه مستاجر) است. صرف نظر از مبلغ خواسته، دادگاه صالح، همواره دادگاه محل اقامت خوانده است.

طرح دعوای مطالبه اجور معوقه از مستاجر در دادگاه

برای مطالبه اجور معوقه مستاجر، نیاز به ارائه دادخواست رسمی به مراجع ذی صلاح دارید. در این فرآیند، دقت در طرح دعوا بسیار حائز اهمیت است. در دادخواست باید به چند عامل اساسی توجه کنید.

مشخصات خواهان و خوانده، ذکر خواسته با جزییات دقیق از اهمیت زیادی برخوردارند و باید به درستی در دادخواست درج شوند.

برای مطالبه اجاره بها عقب افتاده، باید مبلغ دقیق آن را در دادخواست ذکر کنید. شما می توانید علاوه بر مطالبه اجور معوقه، از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه ملک را نیز مطرح کنید.

درخواست تخلیه یا تخلیه ید باید مبتنی بر دلایل مشخصی باشد که در قانون آمده است. این درخواست معمولا در قالب دادخواست تخلیه ثبت می شود.

یکی از دلایل اصلی برای ارائه دادخواست تخلیه ید، عدم انجام تعهدات قراردادی از سوی مستاجر، از جمله پرداخت اجاره بها، است که بر اساس بند «د» ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مورد استناد قرار می گیرد.

انواع دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته

هر یک از ۳ دادخواست اجور معوقه مستاجر ذکر شده، هدف خاصی را دنبال می کنند و در شرایط خاصی قابل طرح هستند. برای درک بهتر تفاوت های آنها، هر کدام را به صورت جداگانه بررسی می کنیم:

دادخواست مطالبه اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف

این دادخواست زمانی طرح می شود که مستاجر، هم در طول مدت قرارداد اجاره به تعهدات مالی خود عمل نکرده و هم پس از پایان قرارداد، بدون اجازه موجر در ملک باقی مانده است.

موجر با طرح این دادخواست، هم مطالبه اجاره بهای پرداخت نشده (اجور معوقه) را دارد و هم مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، بابت استفاده غیرمجاز از ملک پس از پایان قرارداد.

دادخواست مطالبه اجور معوقه و تخلیه

زمانی که مستاجر علاوه بر پرداخت نکردن اجاره بها، از تخلیه ملک نیز خودداری می کند. موجر باید در ۲ دادخواست جداگانه مطالبه اجاره بهای پرداخت نشده و تخلیه ملک را بخواهد.

دادخواست مطالبه اجور معوقه و وجه التزام

این دادخواست زمانی طرح می شود که مستاجر علاوه بر پرداخت نکردن اجاره بها، به تعهد دیگری که در قرارداد مشخص شده (مانند پرداخت وجه التزام) نیز عمل نکرده است.

موجر با طرح این دادخواست هم خواستار دریافت اجاره بهاهای پرداخت نشده است و هم خواستار دریافت وجه التزام است.

انتخاب دادخواست مناسب

انتخاب اینکه کدام یک از این دادخواست ها مناسب است، به شرایط خاص هر پرونده و مفاد قرار داد اجاره بستگی دارد. توصیه می شود قبل از طرح هرگونه دادخواستی، با وکیل مجرب در این امور مشورت کنید تا بهترین راهکار برای شما ارائه شود.

مراحل وصول اجاره معوقه پس از صدور حکم دادگاه

وقتی دادگاه به نفع موجر حکم بدهد و مستاجر را محکوم به پرداخت اجاره بها عقب افتاده کند، مراحل زیر برای وصول این مبلغ طی می شود:

• صدور اجراییه: پس از قطعی شدن حکم دادگاه، موجر می تواند از دادگاه درخواست صدور اجراییه کند. اجراییه در واقع دستور دادگاه برای پرداخت مبلغ محکوم به ( همان اجاره بهای معوقه) است.
• توقیف اموال مستاجر: بعد از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، مامور اجرا با اخذ استعلام حساب های بانکی و اموال مستاجر را شناسایی نموده و جهت وصول طلب آن را توقیف می کند. این اموال می تواند شامل اموال منقول (مانند خودرو، لوازم منزل) یا اموال غیرمنقول (مانند ملک) باشد.
• فروش اموال توقیفی: اموال توقیفی در یک مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود و از این طریق طلب موجر پرداخت می شود.
• در صورت عدم شناسایی اموال: اگر مستاجر مالی نداشته باشد که بتوان آن را توقیف کرد، موجر می تواند از دادگاه درخواست جلب او را نماید.
• تضمین اجاره (ودیعه): در بسیاری از قراردادهای اجاره، مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر پرداخت می کند. در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند از این ودیعه برای تسویه بدهی او کسر کند.

پس از آنکه دادگاه به نفع موجر حکم صادر کرد، موجر می تواند با استفاده از ابزارهای قانونی مانند اجراییه، توقیف اموال و در نهایت جلب مستاجر، اقدام به وصول اجور معوقه مستاجر نماید. اما باید توجه داشت که این فرآیند ممکن است زمان بر و هزینه بر باشد.

خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه مستاجر

به طور کلی، مطالبه اجور معوقه یک حق قانونی است که به منظور احقاق حقوق موجر به کار می رود. خسارت تاخیر تادیه به معنای خسارتی است که جهت جبران کاهش ارزش پول محاسبه شده و پرداخت آن به طور قانونی الزامی است.

حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه مستاجر توسط دادگاه صادر می شود و شخصی که در این زمینه تخلف کرده، موظف به پرداخت این خسارت خواهد بود.

موجر می تواند در ضمن دادخواست علاوه بر مطالبه اجور معوقه خسارت تاخیر تادیه را مطالبه نماید.

حق دریافت خسارت تاخیر تادیه در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره برای موجر محفوظ است و شما می توانید این خسارت را نیز مطالبه نمایید.