شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر

شرایط فسخ:

• توسط مستاجر: اگر ملک قابل استفاده نباشد یا موجر تعمیرات لازم را انجام ندهد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• توسط موجر: اگر مستاجر تخلف کند (مثل عدم پرداخت اجاره) یا از ملک به صورت غیرمجاز استفاده کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

مراحل فسخ:

• اعلام کتبی: طرفی که قصد فسخ دارد باید به صورت کتبی به طرف مقابل اطلاع دهد.
• مراجعه به دادگاه (در صورت لزوم): اگر طرف مقابل با فسخ موافق نباشد، باید به دادگاه مراجعه شود.

نکات مهم:

• فسخ قرارداد ممکن است به خسارت برای طرفین منجر شود.
• بهتر است قبل از فسخ قرارداد با یک وکیل مشورت کنید.

دلایل دیگر فسخ:

• توافق طرفین
• وقوع حوادث غیرمترقبه مانند زلزله یا آتش سوزی
• وجود حق فسخ در قرارداد

فسخ قرارداد اجاره، چه از سوی موجر و چه مستاجر، می تواند به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد. در این مقاله، به بررسی جامع شرایط و مراحل فسخ قرارداد معامله، خسارات ناشی از آن و همچنین نکات مهمی که باید در نظر گرفته شود، می پردازیم.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

ابتدا لازم است بدانید، عقد اجاره از جمله عقودی است که امکان فسخ یک جانبه آن از سوی موجر یا مستاجر وجود ندارد مگر در شرایط قانونی و یا وجود حق فسخ برای طرفین در قرارداد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که بر کلیه قراردادهای اجاره تنظیم شده از این سال به بعد حاکم است، شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره در نظر نگرفته است.

بنابراین، فسخ قراردادهای اجاره مشمول این قانون، به موجب حق فسخ مندرج در قرارداد و یا براساس اصول و مقررات مربوط به ماهیت عقد اجاره قابل فسخ می باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، به معنای پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از تاریخ پایان قید شده در قرارداد است. مطابق ماهیت عقد اجاره و عمومات حاکم بر آن، موجر موظف است ملک را به گونه ای در اختیار مستاجر قرار بدهد که قابلیت انتفاع از آن برای مستاجر وجود داشته باشد.

در مواردی که مستاجر به دلیل عدم قابلیت انتفاع از ملک می تواند قرارداد را فسخ کند عبارتند از:

وجود عیب در ملک اجاره ای: اگر ملک اجاره ای دارای عیوب و نقص هایی باشد که مانع از استفاده مناسب مستاجر شود و موجر نیز برای رفع این عیوب اقدام نکند، و ملک از حیز انتفاع خارج شود به گونه ای که دیگر قابلیت انتفاع نداشته باشد، مستاجر می تواند به دلیل عدم قابلیت انتفاع از عین مستاجره قرارداد را فسخ کند.

عدم انجام تعمیرات ضروری توسط موجر: اگر تعمیرات ضروری ملک که برای استفاده مناسب از آن لازم است، توسط موجر یا با هزینه موجر انجام نشود، در صورتی که انتفاع از ملک برای مستاجر امکان پذیر نباشد. مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

وقوع حوادث غیرمترقبه: در صورتی که حوادثی مانند زلزله، آتش سوزی یا سیل به ملک اجاره ای آسیب جدی وارد کند و استفاده از آن را غیرممکن سازد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. البته این مورد را انفساخ یا باطل شدن قرارداد اجاره در نظر می گیرند.

نکته: چنانچه عین مستاجره به طور کلی از قابلیت انتفاع خارج شود و یا از بین برود اجاره منفسخ می شود به اصطلاح عامیانه قرارداد اجاره باطل می شود.

مراحل فسخ از سوی مستاجر

اعلام کتبی به موجر: مستاجر باید با ارسال یک نامه رسمی یا اظهارنامه، به صورت کتبی به موجر اطلاع دهد که قرارداد را فسخ نموده است و دلایل خود را به طور واضح بیان کند.

مراجعه به مراجع قضایی: اگر موجر با فسخ قرارداد موافقت نکند، مستاجر می تواند بعد از ارسال اظهارنامه با مراجعه به دادگاه، تایید فسخ قرارداد را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک طرفین، تصمیم نهایی را صادر خواهد کرد.

قطعا در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، مستاجر باید ملک را تخلیه نماید در غیر اینصورت ممکن است موجر اجرت المثل ملک بعد از فسخ قرارداد را مطالبه نماید.

در نتیجه در صورت تصمیم به فسخ قرارداد اجاره، بهتر است با وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر نیز، دلایل مختلفی می تواند داشته باشد و شرایط خاصی را می طلبد. دلایل رایج فسخ قرارداد اجاره توسط مالک شامل موارد زیر می شود:

تخلف مستاجر از مفاد قرارداد: اگر مستاجر به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند و مطابق قرارداد تخلف از آن به موجر حق فسخ داده شده باشد. مانند عدم پرداخت اجاره بها به موقع و یا مستاجر حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد و مورد اجاره را به مستاجر دیگری انتقال دهد، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستاجر از ملک برای اموری استفاده کند که در قرارداد قید نشده باشد، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

مراحل فسخ قرارداد توسط موجر

اعلام کتبی به مستاجر: موجر باید با ارسال یک نامه رسمی یا اظهارنامه، به صورت کتبی به مستاجر اطلاع دهد قرارداد را فسخ نموده است و دلایل خود را به طور واضح بیان کند و به مستاجر مهلتی جهت تخلیه و تحویل ملک بدهد.

مراجعه به مراجع قضایی: اگر مستاجر پس از پایان مهلت، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به دادگاه، تایید فسخ قرارداد اجاره و تخلیه را درخواست کند.

فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل

فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل ملک به معنای پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از اتمام مدت زمان تعیین شده در قرارداد، پس از تحویل ملک توسط مستاجر است.

فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل ملک، در صورتی که دلیل موجهی وجود داشته باشد، امکان پذیر است. دلایل موجه می توانند شامل موارد ذکر شده در بالا و همچنین توافق طرفین باشند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک

فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک، به صورت آنلاین و با استفاده از کد رهگیری قرارداد امکان پذیر است. برای انجام این کار، می توانید به همان املاکی که قرارداد را تنظیم کرده اید مراجعه کنید. برای فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک، معمولا مراحل زیر طی می شود:

• ورود به سامانه: با استفاده از اطلاعات کاربری خود وارد سامانه املاک شوید.
• یافتن قرارداد: قرارداد اجاره ای که قصد فسخ آن را دارید، پیدا کنید. این کار معمولا با استفاده از کد رهگیری یا سایر اطلاعات شناسایی قرارداد امکان پذیر است.
• درخواست فسخ: گزینه فسخ قرارداد را انتخاب کرده و فرم مربوطه را تکمیل کنید. در این فرم معمولا دلایل فسخ قرارداد و سایر اطلاعات مورد نیاز قید می شود.
• تایید فسخ: پس از تکمیل فرم، درخواست فسخ شما به سیستم ارسال می شود و پس از بررسی و تایید، قرارداد به صورت رسمی فسخ خواهد شد.

راه حل دقیق فسخ قرارداد در سامانه املاک ممکن است برای شما کمی پیچیده باشد. بنابراین، بهتر است برای اطمینان از مراحل دقیق، از بنگاه املاک محل عقد قرارداد کمک بگیرید.

کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره

مسئله کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره یکی از سوالات پرتکرار در حوزه املاک است. در صورت فسخ قرارداد اجاره، معمولا کمیسیونی به بنگاه پرداخت نمی شود. مگر اینکه در قرارداد اجاره، شرط دیگری ذکر شده باشد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و موجر

فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین، یعنی موجر یا مستاجر، می تواند منجر به بروز خساراتی شود. برای مثال موجر ممکن است پس از فسخ قرارداد توسط مستاجر، نتواند به سرعت ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. در این صورت، موجر متحمل ضرر و زیان ناشی از عدم دریافت اجاره بها در مدت زمانی که ملک خالی مانده است می شود.

خسارت ناشی از فسخ قرارداد توسط موجر برای مستاجر نیز می تواند شامل هزینه های مربوط به جابه جایی اثاثیه، پیدا کردن مسکن جدید و هزینه های جانبی آن شود. گاهی نیز فسخ قرارداد باعث می شود که مستاجر فرصت های دیگری را از دست بدهد.