بررسی نقش محرک های مدیریتی-اقتصادی در کاهش دوره بهره وری ابنیه (مورد مطالعه: شهر تهران)

امروزه موضوع مدیریت تقاضای تخریب و ساخت به عنوان چالشی برای چگونگی حفاظت از ساختمان­های بادوامی که همچنان قابل استفاده برای زندگی و فعالیت هستند، تبدیل گردیده است. اهمیت این موضوع از آنجایی است که بر بهره­ وری شهری موثر است. بهره­ وری شهری، مفهومی کلی است که شهر و تمامی کارکردهایش را در برمی ­گیرد. ساختمان از جمله عناصر کلیدی در ساختار اقتصادی و همچنین فضایی شهرهاست و نقش تعیین کننده­ای در مدیریت و توسعه شهری دارد و بهره­ وری آنها در مفهوم مدیریت تقاضای تخریب و نوسازی به معنای بهره ­برداری از تمام ظرفیت ­های سازه ­ای و کالبدی آنها تعریف می­ شود. ساختمان همواره یکی از اولویت­ های سرمایه گذاری در شهر تهران بوده است. این در حالی است که الگوهای مدیریتی و نظام حقوقی حاکم، فاقد ضوابطی برای مدیریت تخریب و ساخت است. این مهم از آنجایی نشات می­گیرد که فواید سریع الوصول حاصل از تخریب و نوسازی، هزینه ­های بلندمدت ناشی از آن را پنهان نموده است. براین اساس، در این پژوهش با اتکا بر چند پیش فرض و بهره ­گیری از روش نمونه ­گیری چند مرحله ­ای،چهار هزار و  ۵۲۶ نمونه در سطح مناطق شهر تهران انتخاب و تحلیل روند تغییرات آن را با توجه به مبانی حقوقی و اقتصادی کلان، مورد بررسی قرار می ­دهد. نتایج حاصل از این تحلیل نشان می­ دهد که غلبه­ ارزش زمین بر ساختمان، اصلی ترین محرک تخریب و نوسازی ساختمان­ ها در شهر تهران است؛ به گونه ­ای که مناطق برخوردار از بافت فرسوده، لزوما سهم بیشتری از صدور پروانه تخریب و نوسازی نداشته ­اند.  همچنین دوام و سن ساختمان، مانعی از سوی ضوابط حقوقی مدیریت شهری به منظور جلوگیری از تخریب ایجاد نمی­ کند. این در حالی است که تخریب ساختمان ­های واجد ظرفیت نگهداشت الزاما برای مدیریت شهری منفعتی ایجاد نمی­ کند. بنابراین ایجاد تغییر در تعاریف و  ضوابط در ایجاد ارزش افزوده و افزایش تمایل به نگهداشت ساختمان از سوی مالک ضروری است.

Keywords:

مدیریت شهری , مدیریت تقاضای تخریب و نوسازی , توسعه پایدار , بهره وری شهری