بررسی موارد حذف اصلاح و نسخ قوانین در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بررسی موارد حذفی ، اصلاح و نسخ قوانین در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

 مواد منسوخ:

۱- ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور 

ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور: (منسوخ به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳) کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

۲- ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک 

ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک: (منسوخ به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳) قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود.

۳- ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم 

ماده 187 قانون مالیات های مستقیم: (منسوخ به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳) در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنین فصول اول و ششم باب سوم این قانون به موجب اسناد رسمی صورت می گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورداعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آنرا در سند معامله قید نمایند. گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهی های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی ذیربط، از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.

 تبصره 1 - چنانچه میزان مالیات مشخصه، مورد اختلاف باشد پرونده امر، خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون رسیدگی خواهد شد و اگر مودی تمایل به اخذ گواهی قبل از رسیدگی و صدور رای از طرف مراجع حل اختلاف داشته باشد با وصول مالیات مورد قبول مودی و اخذ سپرده یا تضمین معتبر از قبیل سفته، بیمه نامه، اوراق بهادار، وثیقه ملکی و... معادل مبلغ مابه الاختلاف گواهی انجام معامله صادر خواهد شد.

تبصره 2 - در مواردی که به موجب احکام دادگاه ها، وجوه مربوط به حق واگذاری محل در صندوق دادگستری و امثال آن تودیع می گردد، مسئولان در موقع پرداخت به ذینفع مکلفند ضمن استعلام از اداره امور مالیاتی مربوط، مالیات متعلق را کسر و به حساب سازمان امور مالیاتی کشور واریز نمایند.

تبصره3 دفاتر اسناد رسمی در هر مورد که نسبت به تنظیم اسناد وکالتی (بلاعزل) نسبت به اموال منقول و غیرمنقول و حقوق مالی اقدام می نمایند، موظفند یک نسخه از اسناد تنظیمی را حداکثر ظرف مدت یک ماه به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند. مستنکف از حکم این تبصره، علاوه بر جریمه و مجازات مقرر در ماده (200) این قانون، مسوول جبران زیان و خسارت وارده به دولت است.

تبصره4 سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است ظرف مهلت یک سال از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون (1 /1 /1395) با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی به صورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی برخط به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان امور مالیاتی کشور جهت اجرای مفاد این ماده فراهم کند. پس از اجرای مفاد این ماده ثبت نقل و انتقال اموال و دارایی های منقول و غیرمنقول که به موجب این قانون برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی قطعی مورد انتقال، ممنوع است. متخلف، در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.در صورتی که پس از اتصال سازمان امور مالیاتی کشور به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان امور مالیاتی کشور بدهی مالیاتی ملک مورد معامله را از طریق سامانه مذکور اعلام نکند منتقل الیه و سردفتر اسناد رسمی در قبال بدهی مالیاتی ملک مورد معامله مسوولیتی نخواهند داشت. آیین نامه اجرائی این ماده با همکاری سازمان های مذکور تهیه می شود و ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون (1 /1 /1395) به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.

ماده 15 قانون جدید الزام به ثبت معاملات غیرمنقول چه میگوید:

ماده ۱۵– از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۶/۱۲/۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماده (۷۳) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده (۶۲) قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵/۱۱/۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ و اصلاحات زیر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ با اصلاحات بعدی انجام میشود:

۱-  ماده (۱) به شرح زیر اصلاح میشود:

ماده ۱- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

۲- بند (۳) ماده (۲) به شرح زیر اصلاح میشود:

۳- متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد

۳- در بند (۴) ماده (۲) عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد» و در بند (۱۱) ماده (۲) عبارت «و (۲۰)» و در ماده (١۴) عبارت «با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون» و در ماده (۲۳) عبارت «یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» حذف میشود. همچنین بند (۱۰) ماده (۲) و بندهای (۲) و (۴) ماده (۴) و تبصره آن و مواد (۲۰) و (۲۱) حذف میشوند.

قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و بیست و هشت تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، ماده (۱) و تبصره های (۱)، (۴)، (۵) و (۶) آن ماده (۳) و تبصره (۳) آن ماده (۱۰) و تبصره های (۲)، (۷)، (۸)، (۹) و (۱۰) آن موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد.

 مواد اصلاح شده:

۱- ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی ۱۴۰۳): هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

پیش از اصلاح این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳ متن ماده به صرت زیر بود:

، متن هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

تبصره – اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

۱– سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

۲– مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

۲- ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان: در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

۱– اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

۲– پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

۳– (اصلاحی ۱۴۰۳) متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد

۴– مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

۵ – بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

۷– زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

۹– تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

۱۰– معرفی داوران

۱۱– احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) این قانون

۳- ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی ۱۴۰۳) تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2. این بند به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ حذف گردید.
3. بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
4. این بند به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ حذف گردید.
5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مل;

۴- ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی ۱۴۰۳) در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (۱۱) و غیره نخواهد بود.

۵- ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان: ((اصلاحی ۱۴۰۳) ) - اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره (اصلاحی ۱۳۹۰/۰۳/۳۱)- جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می شود.

 مواد محذوف:

۱- ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان 

ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان: این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ حذف گردید.

پیشینه

ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی ۱۳۹۰/۰۳/۳۱)- کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

۲- ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان 

 ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان: این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ حذف گردید.

پیشینه

ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان: (اصلاحی ۱۳۹۹/۱۱/۰۸)- پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ۶۰/۰۰۰/۰۰۰ تا ۲۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. 

 

مصطفی لطفی / پژوهشگر حقوق خصوصی /وکیل دادگستری