تحلیل کمی و کیفی و پرسش و پاسخ از ماده ۱ قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳

تحلیل کمی و کیفی و پرسش و پاسخ از ماده 1 قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403

1. با توجه به متن ماده 1 چه نوع اقدامات حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیکی ثبت شود؟

انتقال مالکیت، انتقال حق انتفاع، ایجاد حق ارتفاق، رهن، قراردادهای اجاره و پیش فروش ساختمان.

2. مهلت اقامه دعوی برای اجرای ابطال معامله ملکی ثبت شده چقدر است؟

15 روز پس از اعمال حق فسخ.

3. عواقب آن را در صورت انتقال موضوع معامله قبل از ثبت فسخ یا ابطال توسط انتقال گیرنده توضیح دهید.

انتقال به منزله تلف موضوع بوده و موجب انحلال عقد بعدی نمی شود.

4. سامانه ثبت الکترونیکی چگونه از انتقال ملک در دوره حق فسخ جلوگیری می کند؟

با جلوگیری از انتقال ملک در مدت تعیین شده.

5. هدف از تصدیق وراثت و نقش آن در سامانه ثبت الکترونیکی چیست؟

برای دسترسی آسان آن را باید در دفتر الکترونیکی املاک ثبت کنید.

6. رسیدگی به پرونده های مربوط به اسناد ثبت نشده اقدامات حقوقی قبل از تصویب این قانون چگونه است؟

در صورتی که اصالت اسناد طبق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد قابل اثبات باشد.

7. شرح شرایطی که مقام قضایی در دعاوی مربوط به اقدامات حقوقی ثبت نشده دستور استرداد رسیدگی را صادر می کند.

در صورتی که انتقال ثمن ثابت شود.

8. انتقال بعدی ملک توسط انتقال گیرنده ای که حق فسخ ندارد چه تاثیری دارد؟

انتقال بعدی محافظت می شود.

9. میزان حق الثبت وکالتنامه های قابل ابطال انتقال مالکیت املاک چگونه تعیین می شود؟

مانند سند رسمی انتقال.

10. وضعیت حقوقی مالک ملک ثبت شده چگونه است؟

به عنوان صاحب حق شناخته شده است.

11. عواقب انتقال ملک بدون ثبت فسخ معامله قبلی را توضیح دهید.

انتقال مال غیر محسوب می شود.

12. نقش سامانه ثبت الکترونیکی در تسهیل معاملات ملکی چیست؟

مکانیزمی مطمئن و کارآمد برای ثبت اقدامات قانونی فراهم می کند.

13. اهمیت صدور سند ثبت اسناد و املاک در چارچوب این قانون چیست؟

تضمین حقوقی و حمایت از مالکیت اموال را فراهم می کند.

14. وقتی مالکیت قبل از ثبت ملک به دست می آید، قانون چگونه به موضوع مالکیت ملک رسیدگی می کند؟

مشمول مقررات این قانون می باشد.

15. پرونده ای که شامل اقدامات حقوقی ثبت نشده در دادگاه باشد تحت چه شرایطی قابل پذیرش است؟

در صورتی که اسناد طبق روال مقرر احراز هویت شده باشد.

اینجا یک خلاصه از ماده ۱ قانون ذکر شده، به همراه نکات اصلی آن به صورت شماره گذاری ارائه شده است:

۱. یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول شود، باید در "سامانه ثبت الکترونیک اسناد" به ثبت برسد. این اعمال حقوقی شامل عقد، ایقاع، انتقال حق انتفاع (عمر یا رقب بیش از دو سال)، انتقال حق ارتفاق، وقف، رهن، و همچنین عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال است.

۲. در صورتی که اعمال حقوقی ذکر شده در بالا به ثبت نرسد، دعاوی مربوط به آنها نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. تنها دعوای قابل قبول، دعوای استرداد عوضین است.

۳. اسناد ثبت نشده در خصوص اموال غیرمنقول نیز در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد.

۴. شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

۵. دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی قابل استماع است که ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شده و ظرف پانزده روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ مطرح شود.

۶. در صورت انتقال رسمی ملک توسط منتقل الیه به شخص ثالث قبل از ثبت فسخ یا انفساخ، این انتقال در حکم تلف مورد معامله است و دارنده حق فسخ می تواند به قیمت روز مال غیرمنقول به منتقل الیه رجوع کند.

۷. میزان مالیات و هزینه های مربوط به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در صورت انتقال ظرف نه ماه، نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال نیست.

۸. مرجع صدور گواهی حصر وراثت باید یک نسخه از گواهی را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کند.

۹. نکات ذکر شده در این ماده در مورد اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت حدنگار صادر شود، نیز اعمال می شود.

۱۰. دعاوی مربوط به اعمال حقوقی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون محقق شده اما به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات به تصویب رئیس قوه قضاییه برسد.

۱۱. مرجع قضایی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد؛ در غیر این صورت دعوا رد می شود.

مصطفی لطفی / وکیل دادگستری / پژوهشگر حقوق خصوصی