حق فسخ پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 و تناقض آن با مالکیت تدریجی پیش خریدار

قانون گذار هم برای پیش خریدار در ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان، حق فسخ را پیش بینی کرده ( آنجایی که متراژ نهایی براساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5% و یا کمتر از 95 % قرارداد است) و در فرضی هم در ماده 16 قانون برای پیش فروشنده حق فسخ پیش بینی کرده است ( در جایی که پیش خریدار نسبت به تادیه اقساط یا عوض قراردادی اقدام نکند ) ماده 7 فرض کرده است که کاهش یا افزایش پنج درصدی مساحت ساختمان امری طبیعی است؛ لذا برخلالاف مواد 384 و 385 ق.م برای طرفین حق فسخ در نظر نگرفته است. اما اگر میزان اختلالاف مساحت از پنج درصد متجاوز شود این حق را به پیش خریدار داده است که قرارداد را فسخ کند ولی پیش فروشنده حق فسخ ندارد. حق فسخ و حق عدم تنفیذ قرارداد مربوط به انتقال حقوق قراردادی، از سوی پیش خریدار بدون اذن پیش فروشنده از حقوق مهم پیش فروشنده در این قانون است. در مالکیت تدریجی، در زمان انعقاد عقد، مالکیت به صورت کامل ایجاد نمی شود و به صورت دوره ای بوده و نسبت به مقدار کار صورت گرفته و ثمن پرداختی، مالکیت حادث می گردد. در این نوع بیع گرچه انتقال مالکیت به تدریج صورت می گیرد ولی به هر صورت عقد مذکور از ابتدای انعقاد قرارداد، عقد تملیکی محسوب می شود و با ارایه سند پایان کار، انتقال مالکیت تدریجی پیش خریدار کامل شده و پایان می پذیرد. به نظر می رسد که منظور قانون گذار از حق فسخ پیش فروشنده در صورت تخطی پیش خریدار از پرداخت ثمن به نسبت پیشرفت کار، همان خلع ید از پیش خریدار نسبت به هر میزان از عرصه و بنایی که ایجاد شده و پیش خریدار مالک تدریجی آن شده است، می باشد. در این پژوهش با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای حق فسخ طرفین و تناقض و ابهام در حق فسخ پیش فروشنده و مالکیت تدریجی پیش خریدار را در صورت عدم ایفای تعهدات قراردادی، مورد واکاوی قرار خواهیم داد.

Keywords:

حق فسخ , پیش خریدار , پیش فروشنده , مالکیت تدریجی , ثمن معامله