اول تخلیه یا اول استرداد ودیعه؟

﷽

ترسیم وضعیت : آقای کریمی یک واحد مسکونی را برای خود اجاره کرده است. با پایان مدت اجاره، صاحب خانه از آقای کریمی می خواهد که ملک را تخلیه کند؛ اما آقای کریمی (مستاجر) اعلام می کند تا زمانی که مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) به او مسترد نشود، ملک را تخلیه نخواهد کرد. از سوی دیگر، صاحب خانه نیز می گوید که ابتدا باید ملک تخلیه شود و سپس ودیعه را پرداخت خواهد کرد. اختلاف میان طرفین به دادگاه کشیده شد

سوال: در پایان مدت اجاره، استرداد وجه ودیعه مقدم بر تخلیه عین مستاجره است یا تخلیه مقدم بر استرداد ودیعه؟

یکی از رایج ترین اختلافات میان موجر و مستاجر، اختلاف بر سر نحوه پایان دادن به رابطه استیجاری است. مطابق ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، اصل بر این است که اجرای حکم تخلیه منوط به استرداد وجه ودیعه به مستاجر است. با این حال، اگر طرفین در قرارداد اجاره ترتیب دیگری را پیش بینی کرده باشند، توافق آنان معتبر بوده و بر مقررات تکمیلی قانون مقدم خواهد بود

:برای تعیین تکلیف در این گونه اختلافات، باید به موارد زیر توجه کرد

•  ابتدا مفاد قرارداد اجاره بررسی می شود
•  اگر در قرارداد درباره تقدم تخلیه یا استرداد ودیعه توافقی وجود داشته باشد، همان توافق ملاک عمل است
•  در صورت سکوت قرارداد، مطابق ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، اجرای حکم تخلیه منوط به استرداد وجه ودیعه خواهد بود

در پایان توصیه می شود: با بهره مندی از مشاوره های یک وکیل، هنگام تنظیم قرارداد اجاره، نحوه پایان قرارداد، زمان تخلیه و چگونگی استرداد ودیعه را به طور شفاف مشخص کنید. این توافق، از بروز بسیاری از اختلافات و طرح دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری خواهد کرد