چرا وام مسکن در ایران خانه دار نمی کند؟
نقد نظام تامین مالی مسکن و مسیر اصلاح آن
چکیده
تامین مالی یکی از ارکان اصلی سیاست مسکن در همه کشورهاست. با این حال، در ایران بخش قابل توجهی از سیاست های مالی حوزه مسکن بر افزایش سقف تسهیلات بانکی متمرکز بوده است. تجربه سال های گذشته نشان می دهد که با وجود افزایش تدریجی وام های مسکن، فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن همچنان افزایش یافته است. این مقاله استدلال می کند که مشکل اصلی، کمبود وام نیست، بلکه ضعف در طراحی نظام تامین مالی مسکن است. تا زمانی که نظام مالی با سیاست زمین، کنترل تورم، توسعه شهری و افزایش عرضه هماهنگ نباشد، افزایش تسهیلات بانکی به تنهایی نمی تواند دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را بهبود بخشد.
مقدمه
در هر دوره ای که قیمت مسکن افزایش پیدا می کند، نخستین مطالبه افکار عمومی افزایش سقف وام مسکن است. دولت نیز معمولا با افزایش میزان تسهیلات یا اجرای طرح های حمایتی تلاش می کند قدرت خرید خانوارها را تقویت کند.
اما تجربه نشان می دهد که این سیاست به تنهایی موفق نبوده است.
هر بار که قیمت مسکن رشد کرده، فاصله میان ارزش وام و قیمت واقعی یک واحد مسکونی نیز بیشتر شده است. در نتیجه، خانوارها اگرچه وام بیشتری دریافت کرده اند، اما سهم این وام در تامین هزینه خرید مسکن کاهش یافته است.
این وضعیت نشان می دهد که مسئله اصلی، مبلغ وام نیست؛ بلکه ساختار نظام تامین مالی است.
وام؛ ابزار است، نه سیاست
یکی از بزرگ ترین اشتباهات سیاست گذاری آن است که وام مسکن به عنوان هدف اصلی معرفی می شود.
در حالی که وام تنها یکی از ابزارهای سیاست مسکن است.
اگر بازار زمین دچار آشفتگی باشد، اگر عرضه مسکن کافی نباشد، اگر تورم مزمن ادامه داشته باشد و اگر درآمد خانوار رشد نکند، افزایش وام نه تنها مشکل را حل نمی کند، بلکه در برخی شرایط می تواند موجب افزایش بیشتر قیمت ها شود.
بنابراین، موفقیت وام به شرایط اقتصاد وابسته است، نه صرفا به مبلغ آن.
چرا وام اثر خود را از دست می دهد؟
چهار عامل اصلی باعث کاهش اثربخشی تسهیلات مسکن در ایران شده اند.
۱. تورم
تورم باعث می شود ارزش واقعی وام در مدت کوتاهی کاهش پیدا کند.
اگر قیمت مسکن سریع تر از افزایش سقف تسهیلات رشد کند، قدرت خرید خانوار عملا کاهش خواهد یافت.
۲. کوتاه بودن منابع بانکی
بانک ها عمدتا از سپرده های کوتاه مدت استفاده می کنند.
اما وام مسکن، ماهیتی بلندمدت دارد.
این ناهماهنگی باعث می شود بانک ها توان پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ مناسب را نداشته باشند.
۳. نبود بازار رهن توسعه یافته
در بسیاری از کشورها، بانک پس از پرداخت وام، آن را به اوراق رهنی تبدیل کرده و منابع جدید جذب می کند.
در نتیجه، سرمایه دوباره وارد چرخه پرداخت تسهیلات می شود.
در ایران، این بازار هنوز توسعه کافی پیدا نکرده است و منابع مالی به سرعت قفل می شوند.
۴. افزایش قیمت زمین
حتی اگر هزینه ساخت کنترل شود، رشد سریع قیمت زمین بخش عمده اثر وام را از بین می برد.
در چنین شرایطی، خانوار برای خرید یک واحد مسکونی همچنان با کمبود سرمایه روبه رو خواهد بود.
تجربه کشورهای موفق
بررسی تجربه کشورهای موفق نشان می دهد که هیچ کشوری تنها با افزایش وام، بحران مسکن را حل نکرده است.
وجه مشترک این کشورها، وجود یک نظام تامین مالی متنوع است.
این نظام معمولا شامل:
- بانک های تخصصی مسکن
- صندوق های پس انداز مسکن
- بازار اوراق رهنی
- سرمایه گذاری بخش خصوصی
- صندوق های سرمایه گذاری املاک
- حمایت هدفمند از خانوارهای کم درآمداست.
در این کشورها، وام تنها یکی از اجزای نظام مالی محسوب می شود، نه تمام آن.
مسیر اصلاح در ایران
اصلاح نظام تامین مالی مسکن نیازمند مجموعه ای از اقدامات هم زمان است.
نخست، کنترل تورم و ایجاد ثبات اقتصادی؛ زیرا بدون ثبات، هیچ نظام مالی پایداری شکل نخواهد گرفت.
دوم، توسعه بازار رهن و ابزارهای نوین مالی تا منابع بانکی به شکل موثرتری مورد استفاده قرار گیرند.
سوم، افزایش نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژه های مسکن و کاهش وابستگی به شبکه بانکی.
چهارم، طراحی نظام های حمایتی هدفمند برای گروه هایی که حتی با دریافت وام نیز توان خرید مسکن ندارند.
پنجم، هماهنگی سیاست های مالی با سیاست زمین و برنامه ریزی شهری تا منابع مالی به سمت توسعه متوازن شهرها هدایت شوند.
نتیجه گیری
وام مسکن، اگرچه ابزار مهمی در سیاست گذاری است، اما به تنهایی قادر به حل بحران مسکن نیست.
بحران زمانی کاهش می یابد که نظام تامین مالی، سیاست زمین، برنامه ریزی شهری، کنترل تورم و افزایش عرضه در کنار یکدیگر عمل کنند.
بنابراین، موفقیت سیاست های مالی نباید با میزان وام پرداختی سنجیده شود، بلکه باید با این پرسش ارزیابی شود:
آیا این نظام مالی توانسته است دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را افزایش دهد؟
اگر پاسخ منفی باشد، افزایش سقف وام تنها یک مسکن موقت خواهد بود، نه درمانی پایدار.
در نهایت، سیاست گذار باید از نگاه «وام محور» فاصله بگیرد و به سمت طراحی یک نظام تامین مالی یکپارچه، پایدار و متناسب با واقعیت های اقتصاد ایران حرکت کند. تنها در چنین شرایطی است که ابزارهای مالی می توانند به جای تشدید نوسانات بازار، در خدمت افزایش عدالت مسکنی و بهبود دسترسی شهروندان به مسکن مناسب قرار گیرند.