تکلیف قرارداد اجاره در صورت فروش ملک

سوالی که بسیاری از مستاجرین ممکن است نگران آن باشند این است که، اگر صاحب خانه (موجر) ملک مورد اجاره را به شخصی دیگری بفروشد چه حقوقی دارند. در این خصوص قانونگذار تعیین تکلیف نموده است.

در ابتدا برای درک بهتر از نص قانون، باید مفهوم حق انتفاع را دانست. کلمه “انتفاع” از ریشه نفع ماخوذ گردیده و معنای لغوی آن بهره بردن شدن و سود جستن است. در حقوق حق انتفاع حق استفاده کردن از مال دیگری یا مالی است که مالک خاص ندارد. این حق معمولا به موجب قرارداد یا به صورت اجازه به افراد داده می شود. قانونگذار در ماده ماده ۴۰ قانون مدنی بیان داشته است که حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن متعلق به دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.

ماده ۴۰ قانون مدنی:حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.

مطابق ماده ۵۳ قانون مدنی، انتقال عین از مالک به غیر موجب بطلان حق انتفاع نمی شود. و این بدین معنا است که چنانچه مالک (موجر/صاحبخانه) ملک خود را به شخصی دیگر بفروشد، موجب ابطال (یا منفسخ) شدن قرارداد اجاره نمی شود لیکن مستاجر می تواند مطابق قرارداد به تصرفات خود ادامه دهد. از این رو خریدار زمانی می تواند از منافع مال استفاده نماید که حق انتفاع از بین رفته باشد.

حق خریدار در صورت جهل به اجاره

چنانچه خریدار ملک بعدا متوجه شود که ملک خریداری شده دارای مستاجر است و از این اجاره آگاهی نداشته باشد، مطابق ماده ۵۳ قانون مدنی حق فسخ بیع (معامله) را خواهد داشت.

ماده ۵۳ قانون مدنی:انتقال عین از طرف مالک به غیر موجب بطلان حق انتفاع نمیشود ولی اگر منتقل الیه جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگری است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.