وضعیت وکالت فروش به اقوام نسبی و سببی-دفتر اسناد ۱۸ خرم آباد
وضعیت وکالت فروش اموال به اقوام نسبی
درادامه مبحث وکالت ،همانگونه که گفته شد اعطای وکالت فروش اموال (ترجیحا اموال غیر منقول)به دیگران به دو صورت است
1-وکالت فروش اموال به اشخاص ثالث و اشخاصی که اقدام به خرید مال نموده اند
2-وکالت فروش اموال به اقوام نسبی یا در مواردی سببی(مانند همسر)
در مبحث قبلی باستحضار رسید چنانچه شخصی ملکش را بفروش برساند علاوه بر قولنامه /بیع نامه ،چنانچه شرایط انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی آماده نباشد یا شرایط طرفین معامله آماده نباشد فروشنده میتواند یک وکالت فروش بلاعزل به خریدار بدهد .چند نکته در تنظیم اینگونه وکالتنامه ها حائز اهمیت است
اول اینکه در زمان تنظیم وکالت فروش تکلیف ثمن معامله(پول معامله)کاملا مشخص بشود و فروشنده تمام ثمن معامله را دریافت نماید
دوم اینکه استعلامات مورد نیاز ملک منجمله استعلام ثبت و امور مالیاتی و شهرداری و تامین اجتماعی(صرفا در مورد املاک تجاری نیاز به استعلام تامین اجتماعی میباشد)ویا هزینه های اخذ استعلامات بطور تقریبی از فروشنده اخذ گردد .لازم به توضیح است هزینه های استعلامات یادشده و تسویه و پرداخت آنها بر عهده فروشنده است و خریدار در این خصوص مسوولیتی ندارد مگر اینکه توافق دیگری بین طرفین باشد
سوم اینکه وکالتنامه حتما بایستی بلا عزل بوده و موکل(فروشنده)حق عزل وکیل(خریدار) را نداشته باشدتا فروشنده حق عزل وکیل (خریدار) را بطور کلی نداشته باشد
چهارم اینکه حتما بایستی یکسری اختیارات به وکیل (خریدار)داده شود و در وکالتنامه بصراحت قید گردد منجمله ،حق اخذ استعلامات ،حق اسقاط کافه خیارات،حق اخذ ثمن معامله ودریافت مبیع یا مثمن،حق توکیل به غیر ،حق فروش و انتقال آن در قالب های حقوقی منجمله بیع ،صلح ،حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضاء اسناد و اوراق مربوطه .
بنابراین چنانچه ملکی از دیگری خریداری شد و شرایط انتقال ملک وجود نداشت بایستی یک قولنامه بانضمام یک وکالت فروش از فروشنده اخذ گردد
سوالی که اینجا مطرح میشود اینست که آیا میتوان صغیر را بعنوان خریدار (وکیل)در وکالتنامه قرار داد؟ پاسخ منفی است .حسب ماده 662 قانون مدنی :وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.بنابراین اشخاص زیر 18سال بدلیل نداشتن اهلیت (نرسیدن به سن رشد)نمیتوانند در وکالتنامه بعنوان وکیل ثبت شوند و سیستم سامانه ثبت اسناد و املاک نیز در این خصوص پیغام خطا میدهد.
حال سوال اینحا مطرح میشود که چگونه میتوان سند اموال غیر منقول یا منقول را بنام صغیر انتقال داد؟شکی نیست که صغیر نمیتواند بعنوان وکیل در سیستم ثبت شود اما میتواند بعنوان متعامل (خریدار ) قرار گیرد اما بعلت اینکه فاقد اهلیت جهت امضاء اسناد دفترخانه اسناد رسمی میباشد در اینجا ولی یا قیم (با شرایطی)بجای صغیر امضاء مینماید .ولی طفل که همان پدر و جد پدری (پدر پدر)میباشند از لحاظ حقوقی در عرض هم قرار دارند یعنی هم پدر و هم جدپدری میتوانند در دفتر اسناد رسمی حاضر و ملک را بنام صغیر (فرزند یا نوه شان)خریداری کنند و غیبت هرکدام ،مشکلی جهت حضور ولی دیگر نمی نماید.بهر حال ،منظور از تنظیم این نوع وکالتنامه ها به اشخاص ثالث و با وجود قولنامه و رد و بدل نمودن ثمن و مثمن ،فروش ملک است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و فروش مجدد این املاک توسط فروشنده اولیه به شخص دیگری،جرم بوده و مصداق بارز جرم فروش مال غیر میباشد .
اما در خصوص وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول که جهت اقوام نسبی(پدر و مادر و فرزند کبیر )یا سببی(همسر)تنظیم میگردداز آنجا که معمولا خرید و فروش واقعی صورت نگرفته و ثمن و مثمنی رد وبدل نشده است فلذا این نوع وکالتنامه ها بیشتر جنبه اعطای وکالتی دارند نه جنبه فروش.فلذا فروش این املاک توسط موکل (شخصی که وکالت داده است)اساسا مغایرتی با اختیارات وکیل ندارد .بعبارت ساده تر ،شخصی که وکالت فروش اموال به دیگری میدهد اما منظور فروش نبوده است میتواند خود نسبت به انجام مورد وکالت اقدام نماید
سوال دیگری که مطرح میشود اینست که چنانچه در مورد اخیر الذکر ،وکیل نسبت به فروش مالی که بایشان وکالت داده شده است (ازطرف اقوام )اقدام نماید و ثمن معامله را در جیب خود بگذارد تکلیف چیست ؟ از یکطرف وکیل جهت امضاء مورد وکالت وکالت داشته و ازطرف دیگر س موکل بی کلاه مانده است !باید عرض کنم حسب ماده 667 قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند.و همچنین ماده 668 قانون یادشده :وکیل باید حساب مدت وکالت خود را به موکل بدهد و آنچه را که به جای او دریافت کرده است به او رد کند.بنابراین سمت وکیل در این نوع وکالتنامهای خانوادگی،سمت نماینده است و نماینده نیز علاوه بر مصلحت موکل ،باید حساب مدت نمایندگی خود را به موکل داده و چنانچه پولی بازای سهم موکل دریافت نموده است به موکل پس بدهد .سوال اینجاست که چنانچه وکیل ،ملک را فروخت و هیچ پولی به موکل نداد چه اتفاقی میوفتد؟ جواب مشخص است وکیل مرتکب جرم خیانت در امانت شده و میتوان از او بعنوان خیانت در امانت در محاکم کیفری شکایت نمود.مبحث وکالت از جمله مباحث حساس و نکته دار است .مابقی مطلب در یادداشت بعدی
بهزاد رحمانی مهر
سردفتر اسناد رسمی 18 خرم آباد و عضو اتحادیه وکلای ایران