تفسیر تبصره ۲ ماده یک قانون الزام ثبت معاملات اموال غیر منقول

تفسیر تبصره 2 ماده یک قانون الزام 

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول که در سوم تیر ماه 1403 لازم الاجرا گردیده است با ابهامات متعدد و متنوعی روبرو شده ،بگونه ای که حقوق دانان و وکلا و قضات و سردفتران اسناد رسمی و حتی ادارات ثبت اسناد و املاک،دادگستریها و ادارات امور مالیاتی تفاسیر مختلفی در این خصوص ارائه داده اند .

یکی از ابداعات قانون معنونه تبصره 2 از ماده یک قانون الزام میباشد 

این تبصره میگوید :"میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود"

در وهله اول بنظر میرسد که هدف غائی و نهایی از تنظیم این تبصره،ثبت اسناد وکالت فروش اموال غیر منقول در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد و املاک باشد .اما در عمل و عالم بیرون ،هنوز زیر ساخت های آن تا تاریخ تنظیم این مقاله ،محقق نشده است .بعبارت ساده تر ،هنوز امکان رویت وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول در سامانه ادارات ثبت اسناد و املاک وجود ندارد ودر استعلام املاک از ادارات ثبت اسناد و املاک ،امکان رویت ودرج وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول وجود ندارد که معضل بزرگی است

هدف قانونگذاراز ایجاد تبصره یادشده ،این بوده است که هر مالکی نسبت به ملک خود،وکالتنامه فروش بلا عزلی (امکان عزل وکیل را نداشته باشد )به شخص دیگری این وکالتنامه در سامانه الکترونیکی سازممان ثبت اسناد و املاک درج و پس از استعلام ثبت،قابل رویت باشد اما به علت آماده نبودن زیر ساخت ها ی سخت افزاری و نرم افزاری تا کنون این امر میسر نشده است فلذا بنظر اخذ هزینه های مندرج در این تبصره ،بایستی تا آماده شدن زیر ساختها معلق گردد .در تبصره مذکور،آمده است چنانچه شخصی قصد اعطای وکالت فروش بلا عزل مال غیر منقولش به دیگری را داشته باشد بایستی مالیات و حق الثبت و حق التحریری برابر با تنظیم سند قطعی غیر منقول بپردازد .بعبارت ساده تر ،هزینه تنظیم وکالت فروش بلا عزل اموال غیر منقول برابر است با هزینه انتقال ملک.

چنانچه تنظیم وکالتنامه فروش اموال غیر منقول با اخذ استعلام ثبتی مهیا گردد این وکالتنامه ها در سامانه ثبت خواهند شد 

از طرف دیگر جائز بودن عقد وکالت و بعضا استعفای وکیل در وکالتنامه های بلا عزل ،فوت وکیل یا موکل ودیگر موارد مبتلی به ،ثبت این اسناد را نیز با مشکلاتی روبرو مینماید که مستلزم بحث کارشناسی در این خصوص میباشد .بهر حال طبق این تبصره ،هزینه تنظیم وکالتنامه فروش اموال غیر منقول برابر است با هزینه سند قطعی یک ملک.

بعبارت دیگر ،چنانچه شما آپارتمانی را خریداری نمایید اما فعلا شرایط انتقال قطعی آن وجود نداشته باشد(خریدار پولش کافی نباشد و برای مابقی ثمن معامله چک داده باشد-جواب استعلام شهرداری آماده نباشد -خریدار بیمار باشد یا حضور فیزیکی نداشته باشد و .....)بمانند سابق ،بایستی وکالت فروش آن آپارتمان را از فروشنده اخذ نمایید و برای این کار بایستی هزینه ای معادل هزینه قطعی آپارتمان بپردازید .چنانچه تا قبل از 9 ماه ،شرایط انتقال ملک آماده گردداز پرداخت مالیات مجدد معاف هستید (صرفا از پرداخت مالیات و حق الثبت )و حق التحریر دفترخانه که قسمتی بیشتر هزینه میباشد را مجددابایستی پرداخت نمایید و چنانچه پس از 9 ماه اقدام به انتقال ملک نمایید علاوه بر حق التحریر،میبایستی حق الثبت و مالیات نقل و انتقال مجدد نیز بپردازید .چرا اینگونه شده است و چرا افراد بایستی برای وکالت فروش بلا عزل اموال غیر منقول بایستی این هزینه ها را بپردازند چیزی به ذهن نویسنده نیامد ...آیا این وکالتنامه فروش بلا عزل در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت میشود ؟ پاسخ تا این لحظه منفی است 

از طرف دیگر این تبصره در توضیح ماده یک قانون الزام و در ذیل آن آمده است و بعبارت صحیح تر وابسته به آن است فلذا تفسیر جدا و منفصلی از آن قابل قبول نیست .سازمان امور مالیاتی کشور در بخشنامه به تاریخ 1403/07/03 و در تبصره 3ماده 8 اشاره نموده است که :

تبصره ۳- با عنایت به اطلاق تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت، مفاد این بند به کلیه اموال غیرمنقولی که برای آنها سند مالکیت رسمی صادر شده است (اعم از مواردی که صدور سند رسمی، قبل یا بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۲ باشد) تسری دارد.

بعبارت دیگر امور مالیاتی اشعار نموده است که وکالت فروش اموال غیر منقول اسنادی که قبل از تاریخ 1403/04/03 (تاریخ اجرای قانون الزام) صادر شده اند نیز مستلزم پرداخت مالیات نقل و انتقال میباشند در صورتیکه این موضوع ،خارج از ماده یک قانون الزام میباشد زیرا اولا)ماده یک قانون الزام اشعار میدارد :"

 ماده۱ یکسال پس از راه ­اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ­باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش­فروش ساختمان و....الخ که نشانگر این است که اساسا یکسال پس از راه اندازی سامانه مذکور مفاد ماده حکمفرماست

ثانیا :قانون عطف بما سبق نمیشود و به اسناد صادره از قبل بر نمیگردد

فلذا بخشنامه صادره امور مالیاتی در خصوص اخذ مالیات اسناد صادره قبل از قانون الزام فاقد وجاهت قانونی است

بهزاد رحمانی مهر