معامله معارض چیست + مجازات و انواع آن
جرم معامله معارض زمانی اتفاق می افتد که کسی یک ملک یا مال را بیش از یک بار بفروشد. به عبارت ساده تر، فردی که قبلا ملک خود را به شخصی فروخته، دوباره همان ملک را به شخص دیگری بفروشد.
شرایط وقوع این جرم:
- دو معامله برای یک ملک:
- فرد باید ملک خود را حداقل دوبار بفروشد.
- سند رسمی برای معامله دوم:
- معامله دوم باید حتما با سند رسمی انجام شود.
- سوء نیت:
- فروشنده باید قصد داشته باشد که با این کار به دیگری ضرر برساند.
مجازات:
مجازات این جرم حبس از 3 تا 10 سال با اعمال شاقه است.
پیامدهای معامله معارض:
- ابطال معامله دوم:
- دادگاه می تواند معامله دوم را باطل کند.
- بازگرداندن مال:
- فردی که ملک را به صورت قانونی خریداری کرده، می تواند ملک خود را پس بگیرد.
- جبران خسارت:
- فردی که در این معامله متضرر شده است، می تواند خسارت خود را از فروشنده تقاضا کند.
سند رسمی:
- مهم ترین نکته در این جرم، وجود سند رسمی برای معامله دوم است.
- جرم معامله معارض زمانی محقق می شود که شخصی ملک خود را به صورت تکراری و به افراد مختلف منتقل کند. یکی از شرایط اساسی این جرم، انجام معامله دوم با سند رسمی است، در حالی که معامله اول می تواند با سند عادی یا رسمی صورت پذیرد.
در ادامه این مقاله، به بررسی روش های اثبات این جرم، مجازات های تعیین شده و راهکارهای حقوقی برای احقاق حقوق زیان دیدگان خواهیم پرداخت.
جرم معامله معارض چیست؟
برای درک بهتر ماهیت جرم معامله معارض ابتدا باید نگاهی به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بیاندازیم. در این ماده، علاوه بر تعریف این جرم، مجازات آن نیز تصریح شده است. قانون گذار در ماده فوق می گوید:
«هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»
بر این اساس، جرم معامله معارض هنگامی واقع می شود که شخصی مال منقول (مثل خودرو) یا مال غیرمنقول (مثل زمین) خویش را توسط سند عادی یا رسمی به شخص دیگری منتقل کند؛ سپس همان مال را با تنظیم سند رسمی به شخص ثالث انتقال دهد.
در اینجا مهم نیست که حتما عین مال به افراد مختلف واگذار شود؛ بلکه واگذاری منفعت مال با شرایط گفته شده نیز، همین حکم را دارد.
عناصر جرم معامله معارض
حقوق دانان برای بررسی جرایم، 3 رکن یا عنصر ضروری را برای تحقق هر یک از جرایم ضروری می دانند. حال اگر شخصی مرتکب این جرم شده باشد، قاضی دادگاه کیفری برای احراز جرم و مجرم دانستن شخص مرتکب باید نسبت به احراز هر سه عنصر زیر اطمینان پیدا کند.
- عنصر قانونی معامله معارض:
- ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، عنصر قانونی جرم معامله معارض است که علاوه بر تعریف نحوه وقوع جرم، به مجازات آن نیز اشاره می کند.
- عنصر مادی معامله معارض:
- منظور از عنصر مادی، افعال یا اعمالی است که باعث وقوع جرم می شود. در اینجا، مجرم باید عین یا منفعت مال خودش را ابتدا با یک سند رسمی یا عادی به دیگری منتقل کند. سپس، همان مال را توسط یک سند رسمی به یک شخص دیگر (فردی غیر از طرف معامله قبلی) انتقال دهد. دوباره تاکید می کنیم که معامله دوم باید به وسیله سند رسمی صورت بگیرد؛ در غیر این صورت فعل انجام شده در قالب جرم معامله معارض قابل پیگیری نخواهد بود.
- عنصر روانی معامله معارض:
- عنصر روانی، سوء نیتی است که شخص مجرم در زمان ارتکاب جرم دارد. در معامله معارض نیز قاضی برای احراز جرم باید نسبت به قصد مجرمانه اطمینان پیدا کند. البته، چنانچه عمل انجام شده فاقد وصف کیفری باشد و اصطلاحا جرم محسوب نشود شما می توانید برای احقاق حقوقتان به دادگاه حقوقی مراجعه کنید.
آیا جرم معامله معارض با دو سند عادی نیز واقع می شود؟
برای درک بهتر شرط وقوع جرم معامله معارض، باز هم تاکید می کنیم که:
- فرقی ندارد که معامله اول با سند عادی مثل قولنامه انجام شود یا با سند رسمی.
- مهم این است که معامله دوم، حتما با سند رسمی انجام شود.
به عبارت دیگر، اگر معامله دوم هم با سند عادی انجام شود، جرم محقق شده معامله معارض نیست. زیرا قانون گذار در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، ملاک تحقق جرم معامله معارض را در این می داند که معامله اول با سند عادی یا رسمی انجام شود و معامله دوم صرفا با سند رسمی صورت بگیرد.
بنابراین، اگر فردی ملک خویش را یک بار با مبایعه نامه به یک شخص بفروشد و پس از مدتی همان ملک را باز هم با مبایعه نامه به فرد دیگری بفروشد، مرتکب جرم معامله معارض نشده و باید جرم مزبور را در سایر عناوین مجرمانه همچون فروش مال غیر جستجو کرد.
رای وحدت رویه درباره جرم معامله معارض
در مورد جرم معامله معارض در سال 1351 رای وحدت رویه شماره 43 بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، از سوی دیوان عالی کشور صادر شده است. پیش از پرداختن به متن این رای وحدت رویه، ابتدا بهتر است دو ماده فوق را با هم بخوانیم.
ماده ۴۷) در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده.
- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.
ماده ۴۸) سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
مفهوم رای وحدت رویه شماره 43 بدین گونه بوده است که:
بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، در مکان ها و نقاطی که این قانون مشخص کرده باید هرگونه معامله اموال غیرمنقول به ثبت رسمی برسد.
حال اگر فردی معامله ای را با سند عادی انجام دهد، چون سند آن رسمی نبوده و عادی است، آن سند عادی در دادگاه ها قابل پذیرش نبوده و توان مقابله با سند رسمی معامله اخیر را نخواهد داشت تا بتوان عمل را مشمول 117 قانون ثبت دانست.
البته لازم به توضیح است با تصویب ماده 62 قانون احکام توسعه کشور مصوب 1396 که اسناد عادی که اعتبار شرعی آنها در دادگاه اثبات شده باشد را قابل معارضه با سند رسمی میداند، رای وحدت رویه مزبور نسخ ضمنی شده است. بنابراین، ماده 117 قانون ثبت بر کلیه معاملات رسمی که معارض با معامله عادی یا رسمی مقدم باشد، صادق است.
جرم معامله معارض چه مجازاتی دارد؟
مجازات جرم معامله معارض، 3 تا 10 سال حبس با اعمال شاقه است. درمورد حبس با اعمال شاقه بهتر است توضیح مختصری ارائه دهیم چرا که در مقالات سایر وب سایت ها به این موضوع پرداخته نشده است.
مفهوم حبس با اعمال شاقه در قانون مجازات عمومی سال 1304 آمده است. در ماده 12 این قانون این طور بیان شده که «حبس موقت با اعمال شاقه نباید از 3 سال کمتر و از 15 سال بیشتر باشد.»
در ماده 13 قانون مجازات عمومی، قانون گذار می گوید: «اعمال شاقه محکومین به حبس با اعمال شاقه باید راجع به امور عام المنفعه باشد.» در ماده 53 همان قانون، نحوه انجام امور عام المنفعه از سوی زندانی به این شکل مشخص شده است:
محکومین به حبس با اعمال شاقه اعم از دائمی یا موقت باید در داخل یا خارج زندان به کارهای عام المنفعه یا غیر آن گمارده شوند.
تکلیف معاملات ناشی از جرم معامله معارض چیست؟
پس از اثبات وقوع جرم، مالک سند معارض (سندی که دیرتر تنظیم شده است) می تواند به ترتیبی که در سطر بعدی می گوییم، حقوق خود را مطالبه نموده و معامله صورت گرفته را ابطال کند.
فردی که متضرر شده است باید ابتدا شکایت کیفری جرم معامله معارض مطرح نماید. در گام بعدی باید ثابت کند که این معامله، جرم بوده است. چنانچه مرجع قضایی کیفری به این نتیجه رسید که جرم معامله معارض محقق شده، حکم صادر می نماید.
بعد از قطعیت حکم مزبور، فرد می تواند با استفاده از این حکم به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و درخواست ابطال معامله و ابطال سند رسمی معارض را بدهد، بعد از صدور حکم قطعی در دادگاه حقوقی، این حکم به اداره ثبت اسناد ارسال می شود تا سند معامله معارض باطل شود.