از «وام محوری» تا «نظام تامین مالی مسکن»

یکی از خطاهای رایج در سیاست گذاری مسکن، برابر دانستن «تامین مالی مسکن» با «پرداخت وام» است. این دو مفهوم یکسان نیستند.
وام، تنها یکی از ابزارهای تامین مالی است؛ در حالی که نظام تامین مالی، مجموعه ای از نهادها، ابزارها، قوانین و منابعی است که امکان دسترسی خانوارها و سرمایه گذاران به منابع مالی پایدار را فراهم می کند.
در بسیاری از کشورها، دولت به جای آنکه مستقیما بزرگ ترین وام دهنده باشد، نقش تنظیم گر را ایفا می کند. بانک های تخصصی، صندوق های پس انداز، بازار سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری املاک، اوراق رهنی، شرکت های بیمه و سرمایه گذاران نهادی، هر یک بخشی از منابع مورد نیاز بخش مسکن را تامین می کنند. این تنوع، ریسک را کاهش می دهد و وابستگی بازار به منابع محدود بانکی را از بین می برد.
در ایران، بخش عمده بار تامین مالی بر دوش شبکه بانکی قرار گرفته است؛ در حالی که بانک ها نیز با محدودیت منابع، ناترازی و الزامات قانونی روبه رو هستند. نتیجه این وضعیت، کاهش توان پرداخت تسهیلات بلندمدت و افزایش فشار بر نظام بانکی است.
پنج اصل برای اصلاح نظام تامین مالی مسکن
اصلاح نظام مالی مسکن نباید تنها به افزایش سقف وام محدود شود. یک نظام کارآمد باید بر پنج اصل استوار باشد.

اصل اول؛ تنوع منابع مالی
تامین مالی نباید فقط بر سپرده های بانکی متکی باشد. بازار سرمایه، صندوق های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و سرمایه گذاری نهادی باید نقش پررنگ تری پیدا کنند.

اصل دوم؛ هدفمند بودن حمایت ها
منابع محدود باید به خانوارهایی اختصاص یابد که بدون حمایت عمومی امکان دسترسی به مسکن ندارند. پرداخت یارانه یکسان به همه، نه عادلانه است و نه کارآمد.

اصل سوم؛ هماهنگی با سیاست زمین
اگر زمین مناسب برای ساخت وجود نداشته باشد، تزریق منابع مالی تنها فشار تقاضا را افزایش می دهد. بنابراین، سیاست مالی و سیاست زمین باید هم زمان طراحی شوند.

اصل چهارم؛ ثبات اقتصاد کلان
هیچ نظام مالی در شرایط تورم مزمن و بی ثباتی اقتصادی نمی تواند به صورت پایدار عمل کند. کنترل تورم، پیش شرط موفقیت هر سیاست تامین مالی است.

اصل پنجم؛ حکمرانی یکپارچه
تصمیم های مرتبط با بانک ها، بازار سرمایه، وزارت راه و شهرسازی، سازمان برنامه و بودجه و سایر نهادهای مرتبط باید در قالب یک چارچوب هماهنگ اتخاذ شود. نبود این هماهنگی، اثربخشی سیاست ها را کاهش می دهد.

جمع بندی
بحران مسکن ایران با افزایش مبلغ وام حل نخواهد شد. همان گونه که کمبود مسکن تنها با ساخت واحدهای بیشتر برطرف نمی شود، کمبود منابع مالی نیز تنها با افزایش تسهیلات بانکی جبران نخواهد شد.
راه حل پایدار، ایجاد یک نظام تامین مالی یکپارچه است؛ نظامی که در آن سیاست پولی، بازار سرمایه، سیاست زمین، برنامه ریزی شهری و حمایت های اجتماعی در یک مسیر مشترک حرکت کنند.
بنابراین، پرسش اصلی سیاست گذار نباید این باشد که «امسال چند هزار میلیارد تومان وام پرداخت شد؟» بلکه باید این باشد:

«آیا نظام تامین مالی، فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را کاهش داده است؟»
اگر پاسخ این پرسش مثبت باشد، نظام مالی موفق بوده است؛ در غیر این صورت، افزایش حجم تسهیلات تنها به معنای تزریق منابع بیشتر به بازاری است که مشکلات ساختاری آن همچنان پابرجاست.