خانه ای که در کارخانه ساخته می شود: آیا صنعتی سازی می تواند رویای خانه دار شدن را نجات دهد؟

وقتی فاصله بین دستمزد و قیمت خانه، دیگر با هیچ آماری قابل توجیه نیست

بازار مسکن ایران در سال های اخیر وارد فازی شده که دیگر نمی توان آن را صرفا «گرانی» نامید؛ آنچه رخ داده، قطع عملی ارتباط میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن است. طبق برآوردهای منتشرشده، یک کارگر حداقل بگیر برای خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران، حتی اگر تمام حقوق ماهانه خود را کنار بگذارد، باید حدود ۴۰ سال پس انداز کند؛ اگر محاسبه فقط بر مبنای حقوق پایه (بدون مزایا) باشد، این عدد به حدود ۵۲ سال می رسد. در شرایط واقع بینانه تر، یعنی با پس انداز حدود ۳۰ درصد از درآمد، دوره انتظار خرید خانه از مرز ۱۳۰ سال هم عبور می کند.

برای مقایسه: شاخص رسمی «نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار» در تهران که در سال ۱۳۹۵ برابر ۱۳.۸ سال بود، تا سال ۱۳۹۹ به ۳۲.۲ سال رسید؛ روندی که کارشناسان می گویند در سال های اخیر با تشدید تورم عمومی و تورم ساختمانی، همچنان ادامه داشته است. در همین حال، شاخص قیمت نهاده های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد رشد کرده -یعنی تقریبا دو برابر شدن هزینه مصالح و ساخت در یک سال- در حالی که دستمزدها در همین بازه تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافته اند.

در چنین فضایی است که «صنعتی سازی ساختمان» از یک ایده کارشناسی به یک الزام قانونی در برنامه هفتم توسعه (پیشرفت) کشور برای سال های ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۸ تبدیل شده است.

متن دقیق حکم قانونی

بر اساس ماده ۴۹ قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت (فصل توسعه مسکن)، وزارت راه و شهرسازی موظف شده تا پایان برنامه، حداقل ۱۵ درصد از برنامه های تامین مسکن کشور را با بهره گیری از فناوری های نوین، روش های صنعتی سازی (شامل سازه های پیش ساخته و مدولار) و هوشمندسازی متناسب با اقلیم و بافت کشور اجرا کند؛ با اولویت در سه حوزه: احداث شهرک های مسکونی، انبوه سازی، و توسعه شهرهای جدید.

جدول اهداف کمی مسکن در پایان برنامه هفتم

طبق جدول شماره ۱۲ قانون برنامه هفتم (سنجه های عملکردی فصل توسعه مسکن)، این اهداف باید تا پایان برنامه محقق شوند:

سنجه عملکردی

سهم تولید صنعتی ساختمان

مدت زمان دسترسی به مسکن (نسبت قیمت به درآمد)

کاهش سطح بافت فرسوده و ناکارآمد شهری

نکته حائز اهمیت درباره شاخص «دسترسی به مسکن»: نسخه اولیه لایحه دولت این رقم را ۵.۷ سال پیشنهاد داده بود، اما در متن نهایی مصوب مجلس، هدف به ۷.۵ سال تعدیل شد. با توجه به اینکه آمار فعلی این شاخص در تهران حدود ۳۰ سال و در برخی برآوردهای اخیر برای اقشار حقوق بگیر بسیار بیشتر است، فاصله میان وضع موجود و هدف قانون گذار همچنان بسیار زیاد باقی مانده است.

صنعتی سازی دقیقا یعنی چه؟

منظور از صنعتی سازی ساختمان، جایگزین کردن روش سنتی «قالب بندی و بتن ریزی در محل» با تولید کارخانه ای اجزای سازه است؛ از جمله:

سازه های پیش ساخته بتنی یا فلزی که در کارگاه تولید و در محل پروژه مونتاژ می شوند

سیستم های مدولار (مجموعه ای) که واحدهای کامل یا نیمه کامل ساختمان را از پیش می سازند

قالب های عایق ماندگار (ICF) و پانل های سبک ساختمانی

مزیت اصلی این روش ها، کاهش چشمگیر زمان ساخت (معمولا به یک سوم تا نصف روش سنتی)، یکدست تر شدن کیفیت ساخت، و کاهش وابستگی به نیروی کار ماهر فصلی است.

چرا این هدف، اضطراری شده است؟

طبق برآورد کارشناسان صنعت ساختمان، کشور برای پاسخ به تقاضای انباشته شده مسکن، نیاز به تولید سالانه حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی دارد. با روش های سنتی ساخت، رسیدن به چنین حجمی از تولید عملا غیرممکن است؛ به همین دلیل صنعتی سازی، نه یک انتخاب سلیقه ای بلکه تنها راه عبور از این تنگنا توصیف می شود.

پروژه هایی مانند مجتمع مسکونی صنعتی پرند (حدود ۱۱۰۰ واحدی، با مشارکت شرکت های تخصصی این حوزه) به عنوان نمونه پایلوت صنعتی سازی مسکن در کشور معرفی شده اند و قرار است تجربه اجرای آن ها، مبنای نقشه راه گسترش این روش در سایر پروژه های ساختمانی کشور قرار گیرد.

بسته کامل مسکن در برنامه هفتم؛ صنعتی سازی تنها یک ضلع ماجراست

هدف ۱۵ درصدی صنعتی سازی در دل یک برنامه بزرگ تر برای مقابله با بحران مسکن قرار دارد که شامل این محورهاست:

تولید حدود ۱ میلیون واحد مسکونی دولتی در سال، ترکیبی از ۴۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن، ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی برای دهک های کم درآمد، و ۱۰۰ هزار واحد نوسازی بافت فرسوده

کاهش سالانه حداقل ۴ درصدی از سطح بافت فرسوده و ناکارآمد شهری

افزودن حداقل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور (با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار) در روستاها و شهرهای کوچک و میانی، برای کاهش فشار تقاضا بر کلان شهرها

کاهش بروکراسی صدور جواز ساخت و پایان کار، به ویژه برای بهره گیری آسان تر از فناوری های نوین ساختمانی

نقدها و ابهامات باقی مانده

در نشست های تخصصی بررسی لایحه برنامه هفتم با محوریت شهرسازی، کارشناسان این حوزه به دو نکته مهم اشاره کرده اند:

ابهام در نحوه محاسبه: مشخص نیست آیا باید در سال پایانی برنامه به رقم ۱۵ درصد رسید، یا این نسبت باید به طور میانگین در طول کل پنج سال اجرای برنامه رعایت شود.

نبود شفافیت آماری از وضع موجود: بدون تعریف روشن از میزان فعلی صنعتی سازی در کشور، سنجش دقیق میزان تحقق این هدف در پایان برنامه دشوار خواهد بود.

از سوی دیگر، گزارش های نظارتی مجلس نیز نسبت به لزوم هماهنگ سازی شاخص های بودجه سالانه (نظیر بودجه ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴) با سنجه های مصوب در قانون برنامه هفتم هشدار داده اند، چرا که برخی شاخص های بودجه ای هنوز به طور کامل با جدول های قانون برنامه مطابقت داده نشده اند.

جمع بندی: عددی کوچک در برابر بحرانی بزرگ

با در نظر گرفتن اینکه شاخص دسترسی به مسکن در تهران هم اکنون حدود ۳۰ سال و برای اقشار حقوق بگیر به مراتب بیشتر برآورد می شود، هدف گذاری ۷.۵ سال برای پایان برنامه هفتم، جهشی بسیار بزرگ و پرچالش به شمار می رود. سهم ۱۵ درصدی صنعتی سازی نیز به تنهایی نمی تواند این شکاف را ببندد، اما به عنوان نخستین الزام قانونی رسمی برای تغییر روش ساخت وساز در کشور، می تواند نقطه آغازی برای اصلاح ساختاری صنعت ساختمان باشد؛ به شرطی که با تامین پایدار منابع مالی، رفع موانع اداری صدور مجوز، و کنترل تورم شدید نهاده های ساختمانی همراه