راهکارهایی برای رفع مشکلات حقوقی املاک

راه حل هایی برای رفع مشکلات حقوقی املاک و نگاهی به دعاوی املاک 

املاک و مستغلات یکی از مهم ترین سرمایه های اشخاص به شمار می روند. خرید، اجاره، فروش یا هرگونه معامله ای مرتبط با املاک، سرمایه گذاری قابل توجهی را می طلبد. متاسفانه، از این رو، ایجاد مشکلات و موانع حقوقی می تواند به چالش های زیانبار مالی و جدی منجر شود. هدف از این مطالب جلوگیری از مشکلات حقوقی املاک و در صورت بروز ، چگونگی مواجهه با آن ها را در اختیار شما قرارمی دهد.

اهمیت جلوگیری از مشکلات حقوقی املاک و معاملات ملکی از سخت ترین و بارزش ترین امور مالی در زندگی هر شخص به حساب می آیند. ایجاد مشکلات و موانع حقوقی در این حوزه می تواند آرامش خاطر شما را از بین برده و ایجاد هزینه های مالی و زمانی زیادی کند. رفع مشکلات حقوقی املاک، قدمی مهم و ارزشمند در حفظ سرمایه و آسودگی خاطر شما خواهد بود.

 پیشگیری از زیان های مالی: مشکلات حقوقی املاک می توانند باعث از دست رفتن سرمایه، هزینه های دادرسی زیاد و پرداخت غرامت شوند. 

صرفه جویی در زمان: زمان زیادی برای حل مشکلات و موانع حقوقی در املاک وجود دارد که می تواند روند زندگی شما را با مشکل روبرو کند. 

ایجاد آرامش خاطر: درگیری در دعاوی حقوقی، اضطراب و استرس زیادی را به همراه دارد. جلوگیری از این مشکلات و معضلات به حفظ آرامش ذهن شما کمک خواهد کرد. 

ایجاد نظم در معاملات: آگاه بودن از قوانین و مقررات مربوط به املاک و مصوبات آن، نظم را در معاملات شما به ارمغان می آورد.

آشنا بودن با قوانین و مقررات مرتبط با املاک، قدمی ارزشمند و مهمی را در رفع مشکلات حقوقی ایجاد خواهد کرد.

در این راستا، به برخی از قوانین و مقررات مهم می پردازیم: 

قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون، مرجع اصلی برای ثبت رسمی معاملات ملکی و تعیین مالکیت اشخاص است. در تیرماه سال 1403 الزامی شدن ثبت معاملات غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی از سوی آقای مخبر ابلاغ شد. بنابراین از این تاریخ به بعد تمام معملات مربوط به اموال غیر منقول شامل: زمین، آپارتمان و باغ و... باید به طور رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردد نه صرفا توسط یک مبایعه نامه بین اشخاص.

 قانون مدنی: قواعد و مقررات مربوط به قراردادها، تعهدات، الزامات و ضمانت ها و خیارات برای فسخ معاملات در این قانون ذکر شده است.

 قانون تملک آپارتمان ها: قانون تملک آپارتمان به طور ویژه به موضوع مالکیت و استفاده از آپارتمان ها و ساختمان های مسکونی اشاره می کند.

 آیین نامه ی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: این آیین نامه، جزئیات و تشریفات مربوط به ثبت املاک و معاملات ملکی را شرح می دهد.

شخص برای هر معامله ای باید به ضوابط کلی حاکم بر روابط حقوقی، مانند اصل صحت معاملات و اصل آزادی قراردادها. شروط اساسی معامله شامل قصد و رضا، اهلیت طرفین، معین بودن مورد معامله (به صورت منجز باشد نه مردد) و مشروعیت معامله توجه ویژه و به آن آشنا باشد. 

دعاوی ملکی شامل بخش های گوناگون می باشد که شامل: دعاوی مربوط به مالکیت، تصرف، قراردادهای ملکی، ارث و میراث و ... می باشد.

مراجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی: دادگاه های عمومی و انقلاب، شوراهای حل اختلاف و مراجع ثبتی می باشد. دعاوی ملکی در دسته اموال غیر منقول قرار دارد. بنابراین مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک می باشد. شورای حل اختلاف مرجعی دوستانه تر برای حل اختلافات و دعاوی می باشد.

مطالعه ی قوانین مرتبط با املاک به شما کمک می کند تا با حقوق و تکالیف خود در معاملات ملکی آشنا شوید. مشاوره با متخصصان حقوقی و وکیل امور ملکی می تواند با تسلط بر قوانین و مقررات، شما را در “رفع مشکلات حقوقی املاک” یاری کند. 

معضلات و مشکلات مرتبط با قراردادهای ملکی: معاملات ملکی از پیچیده ترین و مهم ترین معاملات در زندگی هر فردی محسوب می شوند. تنظیم دقیق و اصولی قرارداد ملکی، نقشی اساسی در جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده خواهد داشت. با این وجود، گاه شاهد بروز مشکلاتی در خصوص قراردادهای ملکی هستیم که می تواند ضررهای مالی و زمانی زیادی برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. برخی از رایج ترین مشکلات مربوط به قراردادهای ملکی عبارتند از: ابهام در مفاد قرارداد، عدم شفافیت و وضوح در مفاد قرارداد، زمینه را برای تفسیرهای مختلف و بروز اختلاف بین طرفین فراهم می کند. فقدان شرایط اساسی صحت معامله: مانند قصد و رضا، اهلیت طرفین، معین بودن مورد معامله و مشروعیت معامله، عدم تطابق مفاد قرارداد با قوانین و مقررات که در این صورت قرارداد باطل خواهد بود.

عدم ثبت رسمی قرارداد: ثبت رسمی قرارداد در مراجع قانونی، ضمانت و امنیت بیشتری برای معامله ایجاد می کند. معملات مربوط به اموال غیر منقول شامل: زمین، آپارتمان و باغ و... باید به طور رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردد نه صرفا توسط یک مبایعه نامه بین اشخاص.

تدلیس: یکی از طرفین با توسل به حیله و تقلب، طرف دیگر را به انعقاد قرارداد ملزم می کند و امتیازاتی را در مورد مبیع (خانه یا زمین و..) می دهد که مبیع فاقد آن امتیازات بوده است که شخص با خیار تدلیس به شرط جهل نسبت به امتیاز می تواند قرارداد را فسخ کند. 

عجز و ناتوانی در انجام تعهدات: یکی از طرفین قادر به انجام تعهدات خود در چارچوب قرارداد نیست مثلا شخص خانه ای را به فردی می فروشد که مالک آن نیست بنابراین اقتضا عقد که تسلیم خانه است امکان پذیر نمی باشد.

فسخ قرارداد: یکی از طرفین به دلیل عدم رضایت یا به واسطه شرایط قانونی، اقدام به فسخ قرارداد می کند. هرگاه مشکلاتی در معامله یا قرارداد رخ دهد خیارات ظاهر می شوند برای فسخ قرارداد و اگر مشکلات از بین بروند خیارات هم از بین می روند به جز خیار غبن.

راه حل مشکلات مربوط به معاملات املاک 

1- مشاوره با متخصصان حقوقی: قبل از تنظیم و امضای قراردادهای املاک، دقت در تنظیم قرارداد، مطلع بودن از تمام شروط و تعهدات طرفین . 

2- ثبت رسمی قرارداد: پس از تنظیم نهایی، قرارداد را در مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید. 

3- مذاکره و سازش: در صورت ایجاد اختلاف چه در مبلغ ثمن چه در مورد مبیع. در صورت عدم توافق در مذاکره، می توانید از طریق داوری مشکل را حل کنید. در این روش، طرفین یک یا چند داور مرضی الطرفین را انتخاب می کنند تا به اختلاف رسیدگی و حکم نهایی را صادر کنند. داوری مزایایی مانند سرعت، تخصص و انعطاف پذیری دارد

4- رجوع به مراجع قانونی: در صورت عدم حل مشکل از طریق مذاکره، می توانید به مراجع قانونی مانند دادگاه عمومی و انقلاب یا شوراهای حل اختلاف مراجعه کنید. مراجع قضایی آخرین راه حل برای رفع مشکلات حقوقی املاک هستند.

5- مطالعات قوانین و قواعد و مصوبات در خصوص آن معامله.

6- بررسی دقیق کاربری مورد ملک: ( ملکی را با تصور اینکه مسکونی است نخیرید در حالی که تجاری باشد و مشکلاتی را برای شما به ارمغان بیاورد.) اولین قدم برای تحقیق در مورد کاربری ملک، مراجعه به شهرداری و استعلام از نوع کاربری آن است. کاربری ملک به نوع استفاده مجاز از آن (مسکونی، تجاری، اداری، …) اشاره دارد. شما می توانید با مراجعه به سامانه های آنلاین شهرداری یا به صورت حضوری، از کاربری ملک مورد نظر خود استعلام بگیرید. 

7- بررسی طرح های تفصیلی و جامع شهر: طرح های تفصیلی و جامع شهر، نقشه های بلندمدتی هستند که نوع کاربری و ضوابط ساخت و ساز در هر منطقه از شهر را مشخص می کنند. با بررسی این طرح ها می توانید از تناسب کاربری ملک با طرح های آینده شهر اطمینان حاصل کنید مثلا آن زمین با این مشخصات پلاک و UTM در محدوده شهری قرار دارد یا خارج از محدوده شهری است. برای دسترسی به این طرح ها می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا وب سایت شهرداری مراجعه کنید

8- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای بررسی وضعیت حقوقی ملک، باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و استعلام سند مالکیت و سوابق ثبتی آن را بگیرید خیلی از مشکلات و دعاوی حقوقی در اداره راه و شهر سازی عدم توجه به این مورد است. شخصی ملکی را خریداری کرده که طبق کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری موات اعلام و مالکیت سند برای دولت به نمایندگی سازمان ملی زمین و مسکن است. بنابراین استعلام در مورد پلاک فعلی از اداره ثبت اسناد و املاک، اطلاعاتی مانند مالک فعلی، سابقه نقل و انتقالات، وجود وام یا رهن، توقیف یا بازداشت ملک و … مشخص می کند.

9- بررسی مفاصا حساب های ملک: قبل از خرید ملک، باید از پرداخت عوارض و بدهی های مربوط به آن مانند عوارض شهرداری، مالیات، حق شارژ و … اطمینان حاصل کنید. برای این کار می توانید از طریق سامانه های آنلاین یا به صورت حضوری به ادارات مربوطه مراجعه و مفاصا حساب های ملک را استعلام بگیرید.