نقدی برقانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش دوم
ایرادات وارده به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول
در ادامه نقدی بر قانون الزام ،همچنان به بررسی ماده یک قانون یادشده میپردازم.در این ماده که به ثبت معاملات اسناد اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی اشاره دارد " انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) و همچنین اجاره اموال غیر منقول(انتقال منافع) را برای مدت بیش از دو سال مستلزم ثبت در سامانه الکترونیک اسناد دانسته است.وقتی از جمله "سامانه ثبت الکترونیک اسناد"نامبرده میشود دلالت بر این دارد که مال غیر منقولی که موضوع این ماده است حتما و الزاما بایستی دارای سند مالکیت تکبرگ باشدفلذا در خصوص اجاره زمین یا املاکی که فاقد سند مالکیت میباشند بدلیل عدم وجود سند مالکیت ،تکلیفی مشخص نشده و فعلا در حالت ابهام است .بهر حال تاکید قانونگذار در این ماده ،مبنی بر ثبت انتقال حق انتفاع یا انتقال منافع اموال غیر منقول با ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک مغایر است .ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک گفته است:در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید می شود و به همین طریق خلاصه کلیه انتقالات در دفتر املاک به ترتیب تاریخ، ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید.شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.ملاحظه میشود که ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک ،ثبت انتقالات حق انتفاع یا انتقال منافع در سامانه را مستلزم انتقال بیش از سه سال دانسته است و برای انتقالات منافع اموال غیر منقول به کمتر از سه سال،استعلام ثبت از سازمان ثبت اسناد و املاک و طبیعتا ثبت الکترونیک در سامانه را لازم و ضروری ندانسته است بر خلاف نص صریح قانون الزام.ریاست وقت سازمان ثبت اسناد و املاک نیز در اردیبهشت ماه سال 1392 این موضوع را تاکید ودر بخشنامه ای اعلام نمودند: تنظیم سند اجاره فقط برای مدت بیش از سه سال نیاز به استعلام از اداره ثبت مربوط داشته و برای کمتر از این مدت نیاز به استعلام نیست. در این بخشنامه آمده است: ” نظر به اینکه در ارتباط با تکلیف دفاتر اسناد رسمی مبنی بر استعلام وضعیت ملک از ثبت محل، قبل از تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی شود، اختلاف نظرهایی به وجود آمده است؛ لذا به منظور ایجاد وحدت رویه مقرر می دارد:
چون ماده ۲۶ قانون ثبت، ارسال خلاصه معامله پس از تنظیم سند اجاره بیش از سه سال را لازم دانسته و ارسال خلاصه معامله، دلالت التزامی بر ضرورت استعلام قبل از تنظیم سند دارد، بنابراین تنظیم سند اجاره بیش از سه سال نیاز به استعلام از اداره ثبت مربوط داشته و برای مدت سه سال و کمتر از آن نیازی به استعلام نیست.مشاهده میگردد که بین ماده یک قانون الزام با ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص مباینت و مغایرتی بوجود آمده است که چنانچه قانون الزام را قانون خاص و قانون ثبت اسناد و املاک را قانون عام تلقی نماییم بایستی معتقد باشیم که قانون خاص در این خصوص ناسخ قانون عام است. فلذا ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک ملغی و کلیه انتقالات منافع و انتفاع اموال غیر منقول بیشتر از دو سال را نیازمند ثبت در سامانه الکترونیک ثبت اسناد و املاک دانسته و خلاصه این معاملات نیز در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ،ثبت و ضبط خواهد شد.در ادامه ماده یک قانون الزام ثبت هر نوع قرارداد" اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، را مستلزم ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد دانسته است". قرارداد اجاره به شرط تملیک بیشتر مختص بانکها میباشد .قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره ای است که ضمن آن، شرط تملیک درج شده و طرفین توافق کرده اند که که پس از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره بها، مستاجر، مالک عین مستاجره گردد. شرایط انعقاد این قرارداد، همان شرایط صحت معامله بوده و از تفاوت آن، با قرارداد فروش اقساطی، می توان به تفاوت ماهیت دو قرارداد اشاره نمود که در اجاره به شرط تملیک، ماهیت عقد، اجاره است و در فروش اقساطی، بیع.
بدون شک ،ثبت رسمی قرارداد پیش فروش آپارتمانها یکی از بهترین الزامات ماده یک قانون الزام میباشد.همگی میدانیم یکی از معضلات گریبانگیر دستگاه قضایی،دعاوی متعددی بود که در اثر پیش فروش آپارتمان به چند شخص در محاکم قضایی مطرح میشد.هرچندقبل از تصویب قانون الزام ،ثبت قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز در دفاتر اسناد رسمی انجام میشد اما قانون الزام ،برای عدم ثبت آن ضمانت اجرایی(که در یادداشت های بعدی به تفسیر گفته میشود)ایجاد نمود و سازندگان و مالکین و پیش فروشندگان را ملزم به ثبت پیش فروش آپارتمان نموده است که موجبات جلوگیری از فروش متعدد آپارتمانهای پیش فروش خواهد شد.
ادامه دارد.....
بهزاد رحمانی مهر