نقدی بر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش سوم (مورد نیاز مشاورین املاک)
نقدی بر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش سوم
قبل از اینکه به ادامه ایرادات وارده بر قانون یادشده بپردازم لازم میدانم چند نکته در خصوص الزاماتی که برخی از وکلا یا حقوقدانان محترم نسبت به این قانون در فضای مجازی،بدان اشاره نموده که بنظر دارای اشکالات حقوقی هستند یادآوری نمایم.
برخی در فضای مجازی اشاره داشته اند که هرگونه معامله در خصوص اموال غیر منقول از تاریخ سوم تیرماه 1403 فاقد اثر قانونی است ویا اینکه هرنوع خرید و فروش مال غیر منقول در بنگاههای معاملاتی و مشاورین املاک از این به بعد ،فاقد اثر قانونی است .لازم به توضیح است که این اظهارات ،صرفا اظهارات شخصی افراد بوده و وجاهت قانونی ندارد.قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول در تاریخ سوم تیرماه 1403 الزامی شده است اما تا مهیا شدن یکسری سامانه ها که در خود قانون یادشده ،بدانها اشاره شده است یکسری معاملات که در دفاتر مشاورین املاک ثبت میشوند همچنان دارای قوت و اعتبار است.ماده ۴ قانون مدنی بیان می کند که «اثر قانون نسبت به آتیه است و قانون نسبت به ما قبل خود اثر ندارد …».فلذا قانون یادشده ،صرفا در خصوص اسناد اموال غیر منقولی است که تاریخ صدور سند آنها از تاریخ سوم تیرماه سالجاری به بعد باشد.سوال پرسیده شده است که چنانچه سندملکی بصورت دفترچه ای باشد و یا سند تکبرگی که تاریخ صدور آن،قبل از تاریخ یادشده باشد را بخواهیم انتقال دهیم باید چکار کرد؟
جواب این سوال را در دوقسمت بعرض میرسانم.
1)اسناد دفترچه ای:
الف)اساسا چنانچه مالک سند دفترچه ای در قید حیات نباشد و ورثه بخواهند آن ملک را به شخص دیگری (اعم از بعضی وراث یا شخص ثالثی)انتقال دهند نیازی به تکبرگ نمودن آن نیست و در دفاتر اسناد رسمی با همان سند دفترچه ای قابل انتقال بوده و قولنامه یا مبایعه نامه ای که مشاورین املاک نیز که در این خصوص تنظیم میکنند دارای اعتبار قانونی میباشد.
ب)چنانچه مالک سند دفترچه ای در قید حیات باشد اما در اثر حکم دادگاه محکوم به انتقال ملک شده است .محکوم له ،با در دست داشتن حکم داگاه و اجرائیه و نامه دایره اجرای احکام به احد ازدفاتر اسناد رسمی مراجعه و با همان سند دفترچه ای ،ملک را پس از اخذ استعلامات لازمه ،بنام خود و با حضور نماینده محکمه انتقال میدهد فلذا در این مورد نیز نیازی به تکبرگ نمودن سند دفترچه ای وجود ندارد.و مبایعه نامه یا قولنامه ای که احیانا محکوم له از محکوم علیه داشته است دارای اعتبار قانونی است
ج)چنانچه مالک سند دفترچه ای مال غیر منقول در قید حیات باشد و قصد انتقال آنرا به شخص ثالثی داشته باشد ملزم است بدوا نسبت به تکبرگ نمودن سند دفترچه ای خود اقدام نماید و بدیهی است که تاریخ صدور سند تکبرگ ایشان به روز بوده و تابع قانون الزام میباشد
2-اسناد تکبرگ اموال غیر منقول
الف)چنانچه سندمال غیر منقولی بصورت تکبرگ و تاریخ صدور آن ،قبل از سوم تیر ماه 1403 باشد شامل قانون الزام نمیشود فلذا مبایعه نامه و یا قولنامه هایی که مشاورین املاک در این خصوص مینویسند دارای اعتبار قانونی است.
ب)چنانچه سند تکبرگ مال غیر منقولی ،بعد از تاریخ یادشده صادر شده باشد بالتبع شامل قانون الزام شده و مشاورین املاک فقط میتوانند پیش نویس قولنامه بنویسند نه قولنامه و.....که در ادامه خواهم گفت
فلذا مشاهده مینمائید که اینگونه نیست که هر قولنامه ای فاقد اعتبار باشد .
از طرف دیگر در ابتدای ماده یک قانون الزام آمده است"یکسال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون و..الخ"بنظر میرسد که قانونگذار در تنظیم این قانون ،دچار یک سردگمی شده است و بعد از یکسری الزامات مواد یک تا 9 متوجه شده است که هنوز زمینه و زیر ساخت اجرای این قانون مهیا نیست فلذا الزامات ماده یک را به ماده ده قانون یادشده ارجاع داده است .بعبارت دگر،اشعار داشته که یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ،بایستی یکسری کارها را انجام داد که خواننده را وادار میکند که به ماده ده قانون یادشده نگاهی بیندازیم.ماده ده قانون الزام بانضمام 11 تبصره را خود به تنهایی میتوان یک قانون تلقی نمود هر چند بهتر بود که قانونگذار بجای این همه تبصره ،از ابتدا نسبت به نگارش آن دقت بیشتری مینمود زیرا معمولا تبصره نکته خاص یا استثنایی است که به ماده الحاق میشود و بسیار مختصر و محدود است .گنجاندن یازده تبصره در ذیل یک ماده،از لحاظ حقوقی ممکن است کار پسندیده ای نباشد .علی ایحال قانونگذار اجرای ماده یک را به ماده 10 ارجاع داده است.
ماده 10 اشعار میدارد" سازمان(منظور سازمان ثبت اسناد و املاک است) مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجامشده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بیاطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست. با وجود این، مدعی مذکور میتواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالما نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کردهاند، یا عالما نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کردهاند یا ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاهها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. راهاندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوهقضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی میگردد.در صدر این ماده اشاره شده است که "سازمان ثبت مکلف است یکسال پس از ابلاغ این قانون،سامانه ای با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی ایجاد نماید "بنابراین سازمان ثبت تا سوم تیرماده 1404 فرصت دارد تا سامانه مذکور را ایجاد وراه اندازی نماید .در ماده یک نیز آمده است یکسال پس از راه اندازی سامانه مندرج در ماده ده قانون ،اعمال حقوقی یادشده بایستی ثبت گردندبنابراین یکسال پس از سال 1404 که سوم تیر ماه 1405میشود را بایستی تاریخ اجرایی ماده یک قانون الزام دانست حسب نص صریح قانون .اما باید توجهی به تبصره 4 ماده یک نیز داشت.
ملاحظه میشود ایجاد دلهره در دل مردم و عدم اعتبار مبایعه نامه ها و ....اینگونه موارد فاقد وجاهت قانونی بوده و بیشتر نظریه اشخاص میباشد.نکته دیگری که در انتهای این یادداشت لازم به توضیح است مفاد تبصره 4 ماده یک قانون معنونه است این تبصره میگوید:تبصره۴ مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.بعبارت دیگر این تبصره استثایی است بر ماده یک و تایید مراتب نگاشته شده در قسمت ب بند دوم فوق الاشاره.بهر حال سردرگمی خاصی در تنظیم مواد قانون الزام وجود دارد که شاید یکی از علل دیر تصویب شدن آن نیز بوده باشد.
ادامه دارد....
بهزاد رحمانی مهر -سردفتر اسناد رسمی و عضو اتحادیه وکلای دادگستری ایران(اسکودا)