ایرادات وارده بر قانون الزام به ثبت معاملات امول غیر منقول -بخش پنجم

نقدی بر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش پنجم

در ادامه بررسی قانون الزام ،به قسمت دیگری از ماده یک قانون معنونه می پردازم.در قسمتی از ماده مذکور قانونگذار اشعار میدارد که:"تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد".در این خصوص بنظر میرسدمنظور قانونگذار از تعهد به انجام عمل حقوقی در خصوص اموال غیر منقول ،همان تعهد به بیع است.سند تعهد به بیع ،نوآوری جدیدی نبوده و قبلا نیز دردفاتر اسناد رسمی تنظیم میشده است.از لحاظ حقوقی ،تعهد به بیع همان قولنامه است.تفاوتی که بین تعهد به بیع تنظیمی دفاتر اسناد رسمی با قولنامه تنظیمی مشاورین املاک وجود دارد در اینست که سند تعهد به بیع یا قولنامه تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ،نیازمند وجود سند مالکیت تکبرگ کاداستر یا همان سند حدنگار است.بعبارت دیگر تا سند مالکیتی برای مال غیر منقولی وجود نداشته باشد امکان تنظیم سند تعهد به بیع یا قولنامه وجود ندارد و تنظیم سند تعهد به بیع ،برای املاک غیر منقولی که فاقد سند حدنگار میباشند در دفاتر اسناد رسمی امکانپذیر نیست .فلذا تنظیم هر گونه سند در خصوص اموال غیر منقولی که فاقد سند مالکیت میباشند در دفاتر اسناد رسمی ممکن نیست.بدیهی است فعلا معامله اینگونه اموال در مشاورین املاک و بوسیله قولنامه عادی امکان پذیر است.

بدیهی است که علت اصرار قانونگذار به ثبت معاملات این چنینی،جلوگیری از کلاهبرداری و فروش مال غیر بوده و هست .بطور مثال: چنانچه شخص الف یک واحد آپارتمان مسکونی به شخص ب پیش فروش نماید و این معامله را در قالب تعهد به بیع یا پیش فروش ساختمان در دفتر اسناد رسمی ثبت نماید این معامله در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت و ضبط شده و به محض استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ،اعلام میشود که آپارتمان شماره چند پیش فروش شده است فلذا امکان انتقال آن به شخص دیگری میسر نمیشود.فلذا قانونگذار، مشاورین املاک را که در این قانون بعنوان دلالان املاک معرفی نموده است ملزم نموده که از ثبت معاملات موضوع املاک ماده یک و تبصره 4 ماده یک قانون الزام امتناع نمایند در غیر اینصورت با ضمانت اجرا سنگینی مواجهه خواهند شد.

ماده۱۱- دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) نمی توانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه­ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر، به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ایرادی که برخی در این قسمت وارد میدانند اینکه متعاملین یکبار جهت تعهد به بیع بایستی هزینه(مالیات نقل و انتقال و حق التحریر دفترخانه) پرداخت نمایند و یکبار برای انتقال قطعی سند و پرداخت دوباره این هزینه ها برای خیلی از آحاد جامعه با توجه به تورم موجود سنگین است ،در ماده دو قانون الزام از سه قرارداد خصوصی تعهد به بیع ،قولنامه و مبایعه نامه نامبرده شده که بنظر میرسد منظور قانونگذار از اعلام آنها بطور جداگانه ،شخصیت حقوقی مستقل برای آنهاست که البته در عرف جامعه و جامعه حقوقی با تفاوت جزئی ،میتوان هر سه مورد آنها را یکی دانست .در این ماده آمده است: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می باشد.

همانطور که مشاهده میگردد قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را مکلف به تنظیم اسناد تعهد به بیع ،قولنامه یا مبایعه نامه نموده است البته بایستی در نظر داشت که این نوع قراردادها صرفا در خصوص اموال غیر منقولی حکمفرما هستند که دارای سند مالکیت حد نگار(تکبرگ) باشند و شامل املاکی که سند مالکیت ندارند نمیشود

از طرف دیگر ماخذ محاسبه وجوه قانونی اینگونه اسناد ،ارزش معاملاتی آنهاست بعبارت دیگر هزینه تنظیم این نوع اسناد با هزینه تنظیم سند قطعی آنها برابر است و همانگونه که گفته شد پرداخت دو هزینه برای متعاملین (یکی برای قولنامه و یکی برای سند قطعی) سخت و سنگین است

جالب اینجاست که قانونگذار در این خصوص ،مشاورین املاک را منتفی ندانسته ومشاورین املاک را مکلف نموده که صرفا پیش نویس تنظیم کرده (منظور پیش نویس قولنامه است)و پیش نویس مربوطه را از طریق سامانه ای که برای آنها تهیه میگردد (سامانه کاتب) جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی،ارسال نمایند که مستلزم پرداخت هزینه از طرف متعاملین است .بعبارت دیگر متعاملین بایستی برای انتقال یک سند غیر منقول سه هزینه پرداخت نمایند

ماده۳ دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش­نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ­ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به ­تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.

سوالی که مطرح میگرد اینست که آیا مالک اولیه ،پس از فروش آپارتمان بصورت پیش فروش و ثبت آن در سامانه الکترونیک اسناد،میتواند آپارتمان مذکور را بصورت عادی به شخص دیگری بفروش برساند.شکی نیست که میتواند اما هم فروشنده و هم خریدار (درصورت علم به این موضوع) بعنوان فروشنده و خریدار مال غیر تحت تعقیب کیفری قرار خواهند گرفت ضمن اینکه در چنین مواردی ،همیشه معامله اول صحیح و سایر معاملات معارض باطل میگردد .البته ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک برای این اشخاص مجازات سختی در نظر گرفته است

طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هرکس به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی(اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد

نکته مهمی که در اینجا حائز اهمیت است اینست که چنانچه شخص ب اقدام به خرید یک واحد آپارتمان بصورت پیش خرید از شخص الف نمود و آنرا در سامانه ثبت اسناد به ثبت نرسانید طبق قسمت اخیر ماده یک قانون الزام در این صورت "دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست." همانگونه که قبلا نیز گفته شد این قسمت از ماده با مواد 338 و 339 قانون مدنی که عقد بیع را صرف ایجاب و قبول دانسته است مغایر است و بنظر میرسد که قانونگذار بایستی تبصره ای به مواد یادشده تخصیص دهد و صرف ایجاب و قبول را در خصوص املاکی که دارای سند مالکیت رسمی هستند به تنهایی کافی ندانسته و ثبت اینگونه معاملات را در دفاتر اسناد رسمی لازم و ضروری دانسته است

ادامه دارد.....

بهزاد رحمانی مهر