ایرادات وارده بر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش چهارم

نقدی بر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول -بخش چهارم

در ادامه بررسی مواد قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول که باختصار "قانون الزام" بیان میشود مجددا تبصره 4 ماده یک قانون معنونه را بررسی میکنیم "تبصره یادشده اشعار میدارد : مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (10) این قانون راه اندازی نشده باشد.همانگونه که گفته شد طبق این تبصره ، مفاد ماده یک این قانون در خصوص کلیه املاک غیر منقولی که از تاریخ 1403/04/03 (تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام)به بعد برای آنها سند مالکیت صادرشده است مجری و لازم الاجراست .بعبارت دیگر چنانچه تاریخ صدور سند مال غیر منقولی چهارم تیر ماه 1403 و بعد از آن باشد و "مالک آن قصد انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد" -سوالی اینجا مطرح میگردد اینست که منظور قانونگذار از جمله "سند مالکیت حدنگار برای آن املاک صادرشده باشد" چیست ؟ آیا این تبصره شامل املاکی که قبلا سند داشته اند اما بدلایل متعدد منجمله "مفقودی،دفتر چه ای بودن ،مغایرت در مفاد سند و پارگی سند و امثال آن "که موجب میگردد مالک درخواست تعویض سند بدهد را نیز میشود؟ یا صرفا شامل املاکی است که سند مالکیت نداشته و بعد از تاریخ 3 تیرماه سالجاری برای آنها سند جدید صادر شده است میشود !...قانونگذار بخوبی مشخص نکرده است .اما آنچه از نص صریح تبصره یادشده برمی آید اینست که "هر سند تکبرگی (حد نگار) که از تاریخ یادشده صادر شود شامل مفاد ماده یک قانون الزام میباشد.علی ایحال تا قبل از ابلاغ این قانون ،مالکینی که قصد ترهین یا پیش فروش یا اجاره (بیش از سه سال) و یا انتقال عرصه و اعیان اموال غیر منقول را داشتند جهت انتقال به دفتر اسناد رسمی مراجعه مینمودند اما یک نکته که حائز اهمیت میباشد اینست که در ادامه ماده یک آمده است " چنانچه اشخاص ، اعمال حقوقی فوق الذکر را در سامانه ثبت اسناد و املاک ثبت ننمایند (یعنی در دفتر اسناد رسمی ثبت سند ننمایند ) درغیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه های اجرایی موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد

.مشاهده میگردد چنانچه شخص الف ،اقدام به اخذ سند مالکیت تکبرگ ملک خود در تاریخ 1403/05/10 نموده و سپس آنرا در تاریخ 1403/05/15 به شخص ب فروخته ودر مشاورین املاک ،اقدام به تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه نموده باشد و شخص ب در تاریخ 1403/06/10 فوت نموده و فرصت انتقال ملک را در دفتر اسناد رسمی پیدا ننموده باشد و شخص الف نیز حاضر به انتقال سند بنام وراث نشود بنابراین ماده، وراث شخص ب نمیتوانند علیه شخص الف اقدام به طرح دعوی "اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی " در محاکم قضایی نمایند .این در حالیست که این ماده با نص صریح مواد 338 و 339قانون مدنی مغایرت کامل دارد.

ماده ۳۳۸:بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم

ماده 339 :پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.

ملاحظه میگردد که قانون مدنی ،ثبوت عقد بیع را صرفا به ایجاب و قبول محقق دانسته است .بعبارت دیگر همین که شخص الف میگوید فروختم وشخص ب میگوید خریدم ،عقد بیع محقق شده است و مابقی کارهایی که میبایست جهت انتقال ملک انجام شود امور تشریفاتی انتقال بوده و تاثیری در ماهیت و استحکام عقد بیع نخواهد داشت.

بنابراین انتهای ماده یک قانون الزام با مفاد مواد 338 و 339 قانون مدنی مغایرت داشته و بنظر میرسد ماده یک قانون الزام نه تنها مشکلی از مشکلات را به واقع حل نخواهد نمود بلکه موجبات تعسر و تعذر افراد را در آینده ایجاد خواهد نمود.در قوانین کشور ایران ،قبل از قانون الزام، مواد 46 لغایت 48 قانون ثبت را داشته ایم که در آنجا نیز ثبت معاملات"1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. و2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.3-کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.4- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه. را الزامی دانسته و برای عدم ثبت آن در ماده 48 ضمانت اجرا برقرار نموده است .اما ضمانت اجرا سنگین و مخالف قوانین مدنی ،مندرج در ماده یک قانون الزام ،راهکار جدیدی است که قانوگذار جهت استحکام تر نمودن اسناد رسمی وضع نموده که باید منتظر ماند و دید که در آینده با چه عواقب و مشکلاتی در مرحله اجرا پیدا خواهد شد.

بهزاد رحمانی مهر