(شماره اول نقد رای قضایی) تحلیل و نقد رای صادره از مراجع قضایی (غیرترافعی بودن خواسته تنفیذ قرارداد مالی غیرمنقول) شماره رای: ۱۴۰۴۰۱۳۹۰۰۰۱۰۵۶۰۹۳ (به قلم دکتر بهنام اسدی)
پیام رای: خواسته تنفیذ قرارداد مالی غیرمنقول،خواسته ترافعی محسوب نمیشود و صدور رای بر تنفیذ مبایعه نامه خواهان، با مندرجات سندرسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعارض پیدا میکند.
تاریخ دادنامه قطعی 29/02/1404
شماره رای: 140401390001056093
لینک مشاهده رای در سامانه آرا https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/43330
مرجع صادر کننده رای: شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان فردیس (قاضی:فرزاد فروتن افشار)
خلاصه رای صادره:
خواهان با استناد به دو فقره مبابعه نامه عادی مربوط به ملک، دعوای «تنفیذ قرارداد مالی غیرمنقول» را علیه پنج نفر مطرح کرده و علاوه بر آن، هزینه دادرسی و خسارت تاخیر تادیه را مطالبه نموده است. دادگاه با این استدلال که دادگاه مرجع تایید و تنفیذ صرف قراردادها نیست، خواندگان نیز معامله را انکار نکرده اند و خواهان خواسته ترافعی متناسبی مانند الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نکرده است، وارد ماهیت مبایعه نامه ها نشده است. همچنین با توجه به اینکه ملک دارای مالک رسمی بوده، صدور حکم تنفیذ می توانست با وضعیت ثبتی ملک تعارض ایجاد کند و از نظر دادگاه با مواد ۱، ۳ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ ناسازگار باشد. در نتیجه، دادگاه به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر کرده است؛ نه حکم بر بطلان یا بی اعتباری مبایعه نامه ها.
نقد حقوقی رای صادره توسط قاضی محترم
به نظر بنده این رای از حیث نتیجه شکلی قابل دفاع است، اما اسندلال آن از منظر حقوق مدنی، آیین دادرسی و آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نیازمند تفکیک و دقت بیشتری است.
نخستین نکته آن است که دادگاه به درستی میان «تنفیذ قرارداد» و «الزام به اجرای آثار قرارداد» فاصله گذاشته است. تنفیذ، در اصطلاح حقوقی، اصولا در جایی موضوعیت برجسته پیدا می کند که وضعیت حقوقی یک عمل حقوقی نیازمند تعیین تکلیف قضایی باشد؛ مانند معامله فضولی. در یک مبایعه نامه عادی که طرفین آن را انکار نکرده اند، صرف درخواست اعلام اعتبار قرارداد، بدون طرح اختلاف موثر یا مطالبه اثر حقوقی مشخص، ممکن است فاقد وصف ترافعی لازم برای رسیدگی قضایی باشد.
با این حال، استدلال دادگاه در این قسمت که «محاکم مرجع صدور گواهی تایید یا تنفیذ قراردادها نیستند» به صورت مطلق دقیق نیست. دادگاه در مواردی که تنفیذ یا اعلام اعتبار یک عمل حقوقی، مقدمه ضروری تعیین یک حق مورد اختلاف باشد، می تواند ناگزیر به بررسی اعتبار آن قرارداد شود. بنابراین، اشکال اصلی دعوای حاضر را باید بیشتر در نحوه طرح خواسته و فقدان اثر حقوقی مشخص مورد مطالبه جست وجو کرد، نه در یک قاعده مطلق مبنی بر فقدان صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به اعتبار قرارداد.
نکته مهم تر، استناد رای به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. وجود سند رسمی به نام شخص دیگر، به خودی خود مساوی با بی اعتباری مبایعه نامه عادی نیست؛ بلکه باید میان اعتبار قرارداد، قابلیت استناد آن در برابر اشخاص ثالث، مالکیت ثبتی و الزام به تنظیم سند رسمی تفکیک کرد. ممکن است یک مبایعه نامه از حیث رابطه قراردادی میان طرفین واجد آثار حقوقی باشد، اما در مرحله انتقال رسمی یا قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث، با محدودیت های ناشی از نظام ثبت مواجه شود.
از سوی دیگر، دادگاه بیان کرده است که صدور حکم تنفیذ ممکن است با مالکیت رسمی مندرج در سوابق ثبتی تعارض پیدا کند. این نگرانی از نظر حقوق ثبتی قابل توجه است؛ لیکن احتمال تعارض، جایگزین تحلیل حقوقی موضوع نمی شود. اگر خواهان مدعی انتقال مالکیت بر مبنای مبایعه نامه های سال ۱۳۹۲ است، دادگاه باید مشخص کند که خواسته صحیح متناسب با ادعای وی چیست و آیا دعوای تنفیذ به تنهایی می تواند چنین اثری ایجاد کند یا خیر. در واقع، اگر مقصود نهایی خواهان تثبیت حق انتقال و دستیابی به مالکیت رسمی بوده، مسیر صحیح اصولا باید از طریق طرح خواسته متناسب، از جمله حسب مورد الزام به تنظیم سند رسمی و خواسته های تبعی لازم، دنبال شود.
از منظر آیین دادرسی نیز استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل تامل است. ماده مذکور ناظر بر لزوم طرح دعوا از سوی شخص ذی نفع و مطابق مقررات قانونی است؛ بنابراین دادگاه باید با دقت تبیین می کرد که ایراد موجود دقیقا ناشی از فقدان نفع، فقدان وصف ترافعی، انتخاب نادرست خواسته یا ممنوعیت قانونی استماع دعوا است. صرف ترکیب این مفاهیم بدون تفکیک، استدلال رای را از حیث دکترین آیین دادرسی آسیب پذیر می کند.
در نهایت، به نظر می رسد قرار عدم استماع، از حیث شکلی قابل دفاع تر از مبانی استدلالی آن است. دادگاه به درستی از صدور حکمی که ممکن بود بدون تعیین تکلیف مالکیت رسمی، در عمل مستمسک ادعای مالکیت قرار گیرد، خودداری کرده است؛ اما برای استحکام قضایی رای، ضروری بود میان تنفیذ قرارداد، اثبات اعتبار معامله، انتقال مالکیت، آثار سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی تفکیک روشنی ایجاد شود. بنابراین، رای از حیث جلوگیری از صدور حکم نامتناسب با خواسته، قابل دفاع است، ولی استدلال آن درباره آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و تعارض قرارداد عادی با مالکیت رسمی، مطلق و قابل مناقشه بوده و می تواند محور اصلی نقد در مرحله تجدیدنظر قرار گیرد.
لینک مشاهده رای در سامانه آرا ملی