قانون جدید تخلیه مستاجر

از جمله قوانین حاکم بر روابط میان مستاجر و موجر میتوان به قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و اصلاح شده در سال 1376 اشاره نمود.

یکی از مهم ترین مسائلی که در رابطه با مستاجر و موجر مورد توجه قرار می گیرد، حکم تخلیه مستاجر است. مستند به قوانین قبلی تخلیه مستاجر دارای شرایط خاصی بود، اما با تصویب قانون جدید تخلیه مستاجر این شرایط متفاوت شده اند.

در قانون جدید حکم تخلیه مستاجر بنا بر صلاح دید با توجه به شرایط مستاجر و موجر، حکم تخلیه مستاجر صادر می شود. در ادامه این مطلب به بررسی قانون جدید حکم تخلیه مستاجر خواهیم پرداخت.

حکم تخلیه مستاجر، چه حکمی است؟

اجاره از جمله رایج ترین عقود منعقده در جامعه امروز است. در اجاره مستاجر، مالک منافع عین اجاره می شود و در نتیجه این موضوع مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت می کند.

موجر و مستاجر به عنوان طرفین قرارداد در برابر یکدیگر دارای وظایف و تعهداتی هستند. در راستای حمایت از حقوق موجر و مستاجر در برابر یکدیگر، قانون گذار تهمیداتی را در نظر گرفته است. یکی از ضمانت اجراهای قانونی در برابر تخلفات مستاجر در عقد اجاره، حکم تخلیه مستاجر است.

اگر مستاجر طبق قرارداد عمل ننماید یا از اصول مندرج در قرارداد تخطی نماید، موجر می تواند با دریافت حکم، تخلیه مستاجر را درخواست نماید. در مواردی این حکم به صورت فوری و بدون فوت وقت صادر می شود.

در شرایطی نیز صدور این حکم نیازمند تایید دادگاه یا دیگر مراجع قضایی است و فوریتی در آن وجود ندارد.

سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه

در قانون جدید حکم تخلیه مستاجر ضوابط و شرایط جدیدی در این خصوص تعیین شده است. در قانون جدید تخلیه مستاجر، شرایط صدور حکم تخلیه دشوار شده است، و موجر مانند قبل و به راحتی نمی تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید.

در اولین قدم برای دریافت حکم تخلیه، موجر به در دست داشتن کارت شناسایی و اجاره نامه و همراهی وکیل ملکی متخصص به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و درخواست خود را تنظیم می کند.

چه مراجعی برای صدور حکم تخلیه صالح هستند؟

از جمله مراجع صالح در قانون جدید تخلیه مستاجر میتوان به دادگاه های عمومی حقوقی، شورای حل اختلاف و اداره اجرای ثبت اشاره نمود. در هر پرونده با توجه به شرایط، یکی از این مراجع صلاحیت رسیدگی پیدا می کنند.

در چه مواردی قانون جدید تخلیه مستاجر قابلیت اعمال دارد؟

با توجه به کثرت قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر، ممکن است در خصوص اعمال هر یک از این قوانین ابهام به وجود آید. با توجه به موقعیت و زمان انعقاد قانون حاکم تعیین می شود.

قانون مصوب سال 1356 در قراردادهایی اعمال می شود که ملک تجاری باشند و قبل از سال 1376 منعقد شده باشند. چنانچه قرارداد اجاره پس از سال 1378 منعقده شده باشد، تابع قانون جدید تخلیه مستاجر است.

در چه شرایطی موجر می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه مستاجر اقدام نماید؟

بر اساس ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 موجر در صورت وجود شرایط زیر می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه با دریافت مشاوره از وکیل باتجربه اقدام نماید:

• پس از انقضای مهلت اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد، ملک مورد اجاره را تخلیه ننماید. ممانعت مستاجر از تخلیه ملک یکی از مهم ترین و رایج ترین دلایل برای دریافت حکم تخلیه است، هرچند در قانون جدید تخلیه مستاجر سال 1401 این قانون دچار تغییراتی شده بود. در سال 1399 به دلیل بروز بیماری کرونا دولت در راستای حمایت از مستاجرین، قراردادهای اجاره را پس از اتمام به صورت خودکار به مدت یکسال تمدید نمود. در سال 1402 این مسئله به حالت سابق بازگشته و دیگر مسئله تمدید خودکار اجاره نامه اتفاق نمی افتد و طبق روال پیشین در صورت انقضای مهلت و عدم تخلیه ملک، موجر می تواند با دریافت حکم تخلیه، مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید.
• مستاجر بدون داشتن حق انتقال، ملک را به اشخاصی غیر از اشخاص تحت تکفل خود منتقل کرده است.
• چنانچه ملک در حال خراب شدن باشد و مستاجر امکان تعمیر نداشته باشد.
• استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره، غیر از موضوعی باشد که اجاره نامه مشخص شده است.
• تعدی و تفریط مستاجر در استفاده از ملک.
• مستاجر به صورت متداول و در مدت زمان های مشخص، اجاره بها را پرداخت ننماید.