مسئولیت مالک در نگهداری ساختمان؛ تکلیفی که با پایان ساخت آغاز می شود

مسئولیت مالک در نگهداری ساختمان؛ تکلیفی که با پایان ساخت آغاز می شود

یکی از مهم ترین تغییرات نگرش در مقررات ملی ساختمان، توجه به دوره بهره برداری است. بسیاری از مالکان تصور می کنند با اخذ گواهی پایان کار، تمامی مسئولیت های آنان نسبت به ساختمان خاتمه می یابد، در حالی که مبحث ۲۲مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» آغاز دوره بهره برداری را شروع مرحله ای می داند که ساختمان باید به صورت مستمر نگهداری، پایش و در صورت نیاز تعمیر شود. هدف این مبحث، حفظ ایمنی، قابلیت بهره برداری، بهداشت، آسایش و دوام ساختمان در طول عمر مفید آن است.

بر اساس این مبحث، مسئولیت اصلی نگهداری ساختمان بر عهده مالک یا مسئول نگهداری ساختمان است. این مسئولیت تنها به رفع خرابی های ظاهری محدود نمی شود، بلکه شامل برنامه ریزی برای بازرسی های دوره ای، شناسایی نواقص، انجام تعمیرات، ثبت سوابق نگهداری و جلوگیری از ایجاد شرایط ناایمن نیز هست. بی توجهی به این موضوع، علاوه بر کاهش عمر مفید ساختمان، احتمال بروز خسارات مالی و جانی را افزایش می دهد.

از منظر حقوقی نیز باید میان «تکلیف به نگهداری» و «مسئولیت ناشی از خسارت» تفاوت قائل شد. مبحث ۲۲ به تنهایی مسئولیت مدنی یا کیفری ایجاد نمی کند، اما در صورت وقوع خسارت، انجام یا عدم انجام تکالیف نگهداری می تواند در کنار سایر قوانین مانند قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و حسب مورد سایر مقررات، در بررسی تقصیر اشخاص موثر باشد. بنابراین، انجام بازرسی های منظم، مستندسازی تعمیرات و رفع به موقع نواقص، علاوه بر افزایش ایمنی، از منظر حقوقی نیز اقدامی پیشگیرانه محسوب می شود.

از دیدگاه یک مهندس ناظر، بهترین توصیه به مالکان آن است که نگهداری ساختمان را هزینه اضافی تلقی نکنند. تجربه نشان می دهد بسیاری از حوادث ناشی از سقوط اجزای نما، نشت تاسیسات، خرابی تجهیزات ایمنی یا فرسودگی اجزای ساختمان، نتیجه نبود برنامه نگهداری است، نه صرفا قدمت ساختمان. مدیریت صحیح بهره برداری، ارزش اقتصادی ساختمان را حفظ کرده و از بروز اختلافات حقوقی در آینده نیز جلوگیری می کند.